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  标题: 置业顾问突然慌了!50天,汹涌热钱洗劫了这个城市! (您是本帖第16646个阅读者|本帖回复: 150) (* 此帖子由于三个月内未有回复已被系统自动锁定,不允许回复)
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原创:米宅米宅 十一侠

1



防城港市。估计大部分人都没有听过这个名字。



这是位于中国西南边陲的一个地方,是广西自治区下属的一个地级市。与越南接壤,从市区到中越边界只要50公里,开车50分钟。








这是一个市中心只有三个条主干道;全市一共三个下属行政区的小城。2017年的GDP只有741亿元人民币,在整个广西的排名中只能位居第11位。全市人口只有90万,介于吉布提和斐济之间,在中国城市人口排名中在300名开外。







很长一段时间以来,这里的最高学府是防城港市高级中学,在2012年,广西财经学院防城港校区正式揭牌成立,算是结束了防城港市没有高等院校的历史。



这个城市最大的外来开发商是将红旗插遍全中国的恒大和碧桂园,央企中冶和民企龙光也开发了楼盘,曾经名列招宝万金的金地开发了一个商业综合体。



除此之外,这里便是本地或者无名开发商的天下了。



以上这些,都说明了这个城市的小,以及名声不彰。



但就是这样一个小城,在短短的50天内,房价从均价5000-6000以跳跃的姿态,升到了均价9000-10000。



这是一个典型的、深刻反应当下中国地产现状的城市案例。



在这50天内楼市发生的惊人变化,甚至连当地置业顾问都感到恐慌不安、无法承受,但是,一切都已经成为既定的事实。



2



我们先来看一下防城港主城区的基本情况。







整个防城港被分为两个部分:



一个是居住区,包含防城区老城、新的行政商务区和港口区老城的西湾豪宅区。

另一个则是产业区,包含三大产业,以防城港为主的港口产业,以企沙工业园区为主的工业产业,以江山半岛为主的旅游产业。



无疑,在以上这些产业中,港口和旅游业对于外地投资者才是关注的重中之重。



因为前者关系到在这里买房投资前景,后者关系到在这里买房的度假居住前景。



我们先来看旅游业。



我们花了一上午的时间,去看了整个江山半岛,结果就像是去了荒山和野海。







这是江山半岛上的4A级景区,被评为受欢迎程度第一名的白浪滩,不吹不黑,这是我见过的最差尽的海滩。







这是江山半岛上的另一个旅游景点怪石滩,一堆乱石几条渔船,你停下车渔民就围了上来,“出海吧,300元两位”。



接下来我们看港口。



这是2017年全国港口货物吞吐量排行▼





最多是宁波舟山港,吞吐量达到了10.1亿吨。



其实这里面也是有学问的。你问,这10大港口里,谁的远期概念性最强?就像我们夸一个需要努力的年轻人说,加油干,你很有前景。



毫无疑问,最有前景的那个不是这前十大里的任何一个,而是没有上榜的防城港。



而2017年防城港的货物吞吐量是多少呢?3.21亿吨。比第10位的营口港少了一点点。



但是这里的置业顾问说了,不怕,这里正在建新港,新港的设计是多少吨呢?10亿。直追第1名的宁波舟山港。当然,规划设计是一方面,实际吞吐又是一方面。



防城港最主要的作用是什么呢?



防城港始建于1968年3月,当时作为援越抗美海上隐蔽运输航线的主要起运港来建设,被称为“海上胡志明小道”的起点。防城港是中国的深水良港,是中国25个沿海主要港口之一,中国西部地区第一大港,西南地区走向世界的海上主门户,是链接中国—东盟、服务西部的物流大平台。——来源《百度百科》



这里已经说的简单明了,就是中国大西南的出海口,以及中国—东盟的货物集散物流港。



要炒概念的话,这才是防城港市最大的概念:港口+东盟贸易区。



3



我们的防城港调研主要看了三个片区:港口老城区、西湾豪宅区、中央商务区。







调研路线走的是一个闭环。起于港口老城区最南端,顺着东兴大道一路向北,往后从江山大道往西,再从金茶花大道一路向北去防城区老城,回来时沿着北部湾大道一路向南,止于港口区西湾豪宅区。







港口区老城



因为港口老城区几乎无新房在售,所以我们选择东湾沿岸,顺着东兴大道一路向北。



东兴大道因为处于港口物流区,所以整个片区非常的脏乱差,大车横行,人烟稀少,我们在这见到了非常多的烂尾楼。



整条东兴大道上,都有非常多的大车▼





烂尾楼▼





在东兴路上眺望企沙工业区▼





中央商务区



在这个片区我们重点看了一个盘,这个盘的名字很霸气,就叫做北部湾CBD。这是个千亩大盘,也是中央商务区商务配套的承建商,包含了一座地标建筑,350米高的摩天大楼。



整体沙盘▼






所以这1300亩地占据了整个中央商务区的最好的位置。防城港一共有三条主干道:江山大道、金花茶大道,北部湾大道。这1000多亩地沿着江山大道一字排开,绵延一公里多,正好占据了江山大道和金花茶大道十字交叉的核心位置。



这个盘简直就是防城港城市建设的一号工程。



整个项目因为占地太多太大,被一条江山大道分为了南北两个地块,两边同时开发,有住宅、公寓、写字楼、商铺。产品不同,分给了数家代理公司。




北地块工地,似乎停工,询问置业顾问,说因为天要下雨,休息了▼





南地块▼





更神奇的是,这个项目有着众多的售楼部,单单北地块,在一公里的江山大道上,竟然聚集了五个销售中心。



我们先去了北地块的一个售楼部,这里主要在卖小户型。40平一房,50平一房,60平两房。



70年产权的公寓,5月初售价还是6900,5月底却已经是9200,简装。而loft公寓更高,还要卖到10500。


这里也是双合同,精装修需要一次性付到首付款里。这里的首套贷款限额,每平只能贷3500元。二套首付70%。



我们又去了南地块。6月中旬开三栋住宅,均价10000。但115平之下的必须全款,115平之上的才可以按揭,二套首付40%。毛坯。





一切都以海南全岛限购的4月22号为节点。在422之前,南地块的住宅是卖均价5500,在422之后的5月,住宅卖到了8500,6月再开,预计均价10000。



防城区老城



毫不夸张地说,防城港老城是我见过的地级市中,最差劲的一个,非常像去年在环京考察时,我所见到的那些河北的县城。



老城街道▼





老城街道,令人诧异,这是一个不喜欢安装红绿灯的城市▼





但虽然脏乱差,但毫无疑问,这里却是防城港主城区的主要人口聚集地。



防城港全力打造港口区,但是却一无学校,二无商业配套,所以当地人本不愿意来。



目前这的房价均价4000-5000,全部为本地小开发商。



西湾豪宅区



在海南限售之后,这里的楼盘因为在整个防城港市品质最好,所以成为了外地投资客的主战场。



目前基本全部封盘,捂盘不售,无房可买。







西湾▼





4



目前整个城市的楼市基本面一共分为三个部分:



中央商务区均价9000-10000;

港口区的西湾豪宅区基本全部封盘,如果不封盘肯定全城价格最高;

而防城区老城均价却只有4000-5000,这已是跟着大盘涨过后的价格。

这就是整个城市的鄙视链。



这是一个被众神洗劫的城市。来自全国的投资客一起撑起了原本数年不涨的楼市的疯狂。



在这里,外地投资客占据大多数,然后是来自省内的投资者,再然后才是本地人。本地人看到外地人蜂拥而至,房价开始跳涨,于是开始恐慌跟风。



但最终,还是海南成就了这里。422海南全面限购之后,十万海南销售外流四散,去了云南很多人,也去了东南海岸线很多人。他们来到这些地方,也带来了那些一直跟着他们的客户。



多种效应之下,原本平淡的市场被迅速冲热。看房团一大巴车一大巴车被来了过来。



北部湾CBD的售楼部里坐满了看房的人群▼






那些本地的开发商们,如同是在大街上走路忽然被钱砸着了一般。他们看到这么多人来买房,迅速开始涨价。



先涨200,大家疯抢;再涨500,大家依然疯抢;于是干脆来个大的,直接涨1000看看效果,没想到依然被疯狂一空。



这下反倒是置业顾问被吓着了,哪里见过这样的阵势,头天晚上还是7000,第二天早上醒来,房子已经过9000了,心里惴惴不安。



其实这个时候能看出来哪些开发商聪明,哪些开发商比较傻。比如说北部湾CBD,再比如说碧桂园,就会赶紧趁着这个机会出货捞钱,谁能知道行情会持续到什么时候?谁又能知道将来不会出什么幺蛾子!



落袋才为安。



但更多的本土的中小开发商却只会封盘,他们觉得将来房价肯定会大涨,现在着急出货,肯定少赚很多,傻子才出货呢?直接封盘不售,等!



这个时候,谁是聪明者,谁是傻子?无人能知!在人性面前,一切数据和预测都是虚妄的!



这里也真的是一个很神奇的城市。比如说红绿灯,不知为何,这里的政府非常不喜欢安装红绿灯,过路口时,一切只能全凭人品开车。



并且新区配套非常缺乏,导致人们宁愿住在拥挤杂乱的老城,也不愿意住环境优美、居住品质天差地别的海景房。



但尽管这样,老城房价却没有超过5000,而新城却已经在短短50天内,从5000涨到了9000。



这就是资本的力量,或者俗气一点说,这就是钱的力量。金钱永不眠。



人们还在不断涌入这个被短期爆炒的城市,一大巴车一大巴车的来。很肯定,他们每一个人都信心满满踌躇满志,相信将来的结局注定美好。



祝福这些前来淘金的人们,也祝愿每个人都有一个美好的前程!





[此帖于 2018-05-30 09:01 被 5627174 编辑]
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    2 发表于 2018-05-30 09:56 第2楼  
这篇文章根本就是完全不了解防城港的所谓房产专业人士走马观花后发表的片面及不负责任的言论,通篇充满了对防城港的鄙夷和嫌弃,我看了只能呵呵。
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2018-05-30 10:09 第3楼  
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2018-05-30 10:15 第4楼  
一二线城市锁定交易量,炒房的都到三四线城市了,这一轮暴涨后就没啥地方可炒了。然后房产税法出台。
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33333
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文章说的都是事实好吗?
最近评论 LGTHL 点评: 而且文中的金地时代广场的金地地产,并非是招保万金中的金地,纯粹是瞎扯淡,不知道的也乱说。 (2018-06-03 14:51)
LGTHL 点评: 瞎扯,防城港港口区的房子均价5000左右,那有9000多,乱来。 (2018-06-02 10:42)
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2018-05-30 10:24 第6楼  
引用:
作者: 穿梭感情中
这篇文章根本就是完全不了解防城港的所谓房产专业人士走马观花后发表的片面及不负责任的言论,通篇充满了对防城港的鄙夷和嫌弃,我看了只能呵呵。

对的!


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个人觉得还是很中肯
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2018-05-30 10:57 第8楼  
和作者是全国知名的城市比,比不上很正常
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国家政策锁定房产,一旦稍微放开,则更涨。中国人就这样玩。
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个人觉得写得还比较客观
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    1 发表于 2018-05-30 11:49 第11楼  
对老城区街区,应该是防城港市最值钱的区域,是防城区政府和防城区居民自己不会开发经营,所以没有体现并发挥其实际的价值,不少沿海城市,老城区特别是老城区的中山路等老街,都是很有名和很有价值的街区,有一间门面就可养活一家几口人。
最近评论 米小兰。 点评: 同意这一楼,老城区的环境确实不比新区。但是做生意买买卖卖还是老城区稳阵,人多集中。防城单是靠收门面租…… (2018-05-31 00:32)
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在搜狐网里,此文还有几张相片,其中之二说明了防城港的特点:城在海中,海在城中,全国少有。
[此帖于 2018-05-30 11:53 被 常乐仁 编辑]
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    1 发表于 2018-05-30 11:53 第13楼  
引用:
作者: 愤怒犀牛
对老城区街区,应该是防城港市最值钱的区域,是防城区政府和防城区居民自己不会开发经营,所以没有体现并发挥其实际的价值,不少沿海城市,老城区特别是老城区的中山路等老街,都是很有名和很有价值的街区,有一间门面就可养活一家几口人。

防城区政府应该把防城米行街等老街,改造为南宁一样的中山街夜市。


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文章实事求是,切中要害,是篇好文,只是有些人不认这个事实罢了
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文章作者把防城港说得一无是处,可国家有关部委却看中了防城港的发展前景:

防城港获批的国家级开发区如下:
1
、广西东兴边境经济合作区(1992.9首批14个之一)
2
、广西东兴国家重点开发开放试验区(2010.6全国首批3个之一)
3
、中国东兴越南芒街跨境经济合作区(2013.10
4
、中国广西沿边金融综合改革试验区——防城港市(2013年首批15个之一)
5
、全国开展构建开放型经济新体制综合试点试验地区——防城港市(2016年首批12个之一)
6
、中国边境旅游试验区【2018年全国2个之一】

[此帖于 2018-05-30 13:21 被 常乐仁 编辑]
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楼主的文章又臭又长,没啥含量,
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今天百度里看到了,这种垃圾小编只挑差的讲,西湾不看刻意挑东湾毛病,东湾走进出港物流车的地方难道还要高楼林立风景秀丽吗?
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起码来讲防城港是出名了,才吸引他们过来 哈哈
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“汹涌热钱洗劫了这个城市”大家如何理解这话?
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说防城港老城区城建是他见过地级市中最差劲的,然后配了一张防城街不知道哪个角落里的图片。又说防城港是个不喜欢安装红绿灯的城市,配图是防港路和振兴路交叉路口,马勒戈壁这个路口往前100米就是团结大道红绿灯路口了作者眼瞎的吗相隔100米的两个路口统统安装红绿灯你来安给我看看喂!说白浪滩是他见过最差劲的海滩。不知道他吐槽的是沙质不好还是配套设施,随便他吧反正他要黑还怕找不到理由么,他再怎么黑白浪滩也是一到节假日接待人数就以万计的4A级景区。

作者的观点大抵就是说防城港的楼市不配那么高的房价,这个泡沫迟早要破灭。

我同意这个观点,但我不喜欢作者一副居高临下自以为是的姿态。

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