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  回复  引用 悄悄话 评价  收藏  看楼主  [更多功能] 发表于 2019-04-28 21:59 第1楼  
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楼市残酷的样子,一点不比股市逊色

2019.4.22
今天,我想给大家讲讲发生在我身边的三件事情。


事儿都是真事儿,只因为某些原因我不得不隐去个别具体信息。


有时候,楼市吃起来人的样子,一点不比股市逊色。
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA     0 发表于 2019-04-28 22:01 第2楼  
                                                               一、

她是我的一位圈内老友,在行业内做置业顾问已经8年之久。


2013年,她是中部省会某远郊大盘的销售经理。


该大盘位于省会主城区的35km外,还需要跨越一个将近2km的宽阔河面。


它旁边的一个水甸扩充到1800亩,在1800亩的湖畔做了一个5000亩的超级社区。


站在售楼部里的硕大沙盘前俯瞰社区,远处是绿水盈盈的千亩湖泊,近处是23万㎡欧式风情的商业街区,社区里是挺拔屹立的欧陆高层,耳边回荡的是激情满满的大喇叭爆销控:



恭喜张先生,成功认购5#楼2单元1802!



那一年的市场是真的好,售楼部外的大巴车一车一车的从市区里拉客户;那一年的营销政策是真的好,首付分期,2万就能定套房;那一年的销售是真的爆——



首开3个小时,劲销15亿!



开盘当日上午,数千套房子被5000组客户抢购一空。


当晚,项目总带着两个人抬来一筐现金。


20个销售,每人3万块开盘奖,当场现金发放。


拿到钱的销售们三五成群的扎在一起,共同商讨一个问题:



要是还有房源该多好,3万的奖金正好能首付分期买套房!


深夜12点,项目总唾沫乱溅,以“销售辞职”相要挟,从总部争取来了50套内部房源,当晚就被销售们瓜分一空。


今夜,无人入眠。


5年过去,当初均价5000出头的房子,如今二手房7500元/㎡。


在遍地翻番的楼市神话里,这个当年辞职要挟来的房子,5年涨幅不足50%。


更关键的是,既卖不出去,也租不出去,没有流通,一切涨幅都是纸面财富


至于原因,其实很简单——


没有人,而且是真的没有人。


大桥没通盼桥通,大桥通了盼免费,大桥免费盼人来,人却没有来;没有配套盼商业,商业开业盼人来,人还是没有来;片区空白盼交房,交房之初,还能在深夜里看到一两盏泛着微黄的灯。如今,数栋楼宇之上,几乎一盏灯都找不到。


夜幕之下,一栋栋崭新的住宅挺立在风中,无声的控诉。


是谁坑了所有人?是项目总?是销售?销售们自己都跳进了坑,至今还无法解套,还着贷款。


大家因行情而盲目,因3万的首付分期而盲目,因臆想出来的小镇住区而盲目,因1800亩的湖景天成而盲目……


我们忽略了一个至关重要的问题:


究竟有没有人愿意每天跨越30km奔赴而来?


究竟有没有人愿意每天都拥堵在2km的跨河大桥上,长达1个小时?


哦,对了,我的那位老友买了两套,因为她拿到了6万块的开盘激励奖。


有的盘,狠起来,自己人都坑。



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                          二、

他是我的一位前同事,此前供职于一家国有开发企业。


这家房企在省会近郊的空白板块,做了一个500亩的中等体量社区。


我们这个项目组全程参与了整个社区的产品定位和规划设计,社区之中做了一个30万㎡的集中商业,这也是整个片区8km范围内的唯一一个大型生活配套。


为此,我们找来了曾做出“上海金桥国际商业广场”的同济院做概念规划,找来了本省最好的设计院做规划落地设计,我们还考察了全国20多个宗地质素类似的成功商业案例,前后耗时将近1年半。


在住宅一期收尾之后,30万㎡的集中商业开建。


二期住宅的推广slogen升级为“一条庐山路,一座荣光城”(为避免不必要的麻烦,均为化名)。


周边七八个项目也纷纷升级销售说辞:“30㎡集中商业落地,启幕北城华章”。


适逢项目组里的那个前同事买房,之前他最犹疑和踟蹰的就是片区的0配套,买个菜得开车跑出5km。


项目组里的领导胸脯拍的山响,斩钉截铁的咬着后槽牙说:



商业一定会做起来,这片热土一定会成为整座城市的核心商圈。


买吧兄弟,我去给你要优惠。




熟悉的一幕出现了——


项目组里的领导以辞职相威胁,要来了内部的购房优惠。


Pos叮咚一响,50万购房款入了账。


今夜,他无法入眠。


2年后,商业盖了起来,招商部也满编进场了,意向商家也来了无数波,但都摇头而去。


甚至连商业都反复改建了两三次——


最初是街区商业,后因北方的气候不适合街区,街区商业之上强行加了不伦不类的棚顶,再然后为了还原最初的味道,又把棚顶拆除了。


5年后,招商部撤了,意向商家没有了,刚搬进去的几家商户也撤了。


最惨的是,其他两个楼盘,原本也配建有大型商业,眼看前车之鉴就挺立在自家售楼部门口,都纷纷搞成了公寓和街铺,卖完了事。


夜幕之下,一片赤红色的商业街区挺立在风中,无声的控诉。


是谁坑了前同事?是那个拍着胸脯的领导?


我们都忽略了一个至关重要的问题:


一个30万㎡的商业,到底需要多少人撑起来?


30万㎡的集中商业,只要需要5km范围内有36万的常住人口才能养活。


正常情况下,如果整个片区的数个高层社区建成入住,这个片区是能够聚起35万人的。


意外的是,原计划搬迁的军用机场不搬了,片区内之后的所有高层社区被强制限高,卡掉了一半楼层。


而5年过去了,整个片区的常住人口不足10万人。


准确的说,整座城市“5km范围内拥有30万以上常住人口”的片区都难得一见。


那些折腾在基础消费领域里的商家们全是人精,他们来了又摇着头走了。


哦,对了,那位拍着胸脯的老领导买的还是一套200㎡的叠墅,因为中层领导的内部优惠更高。


他现在每天都要蹬5km的小黄车去买菜,身形愈发矫健。
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA     0 发表于 2019-04-28 22:06 第4楼  
                                           三、

他是我的入行引领人,也是最早一批的地产人。


他曾经在国内一线的咨询公司做过近20年的行业研究和市场研究。


2014年初,他也把胸脯拍到了山响,也斩钉截铁咬着后槽牙跟我说:



楼市触底了,马上就会暴涨;
套信用卡干吧,只要坚持6个月,你赢的是一生。





一个月之内,师父把全部积蓄盘整盘整,用上XYD/XYL/DYD……等各种融资杠杆,重仓了老家杭州。


彼时的政策环境和市场环境尤像今天——



历经一整年不断加码的政策调控,整个市场信心跌入了谷底,各项指标高位回落,房价探底半年有余;
两次大会上,对于房地产只字不提,提倡地方根据市场变化,灵活调整;

个别城市开始试探性的放松限购;

金融政策不再提“紧信贷”,开始向鼓励和支持改善型住房需求转变;

开春之后,小阳春应声而到,各地成交量快速复苏。





政策底显露,信贷放松,市场磨底,房价磨底,成交复苏……


一片触底回暖、欣欣向荣、蠢蠢欲动的景象。


然而,现实的残酷远超师父的想象。



2014年,全年横盘、磨底,杭州多盘暴跌,师父重仓的楼盘售楼部被砸个稀烂;
2015年,深圳涨了,上海涨了,杭州仍然在探底周期中辗转;

2015年底,承受不住资金压力的师父,抛盘解套,元气大伤;

2016年中,杭州行情到来!




预判里8个月就会到来的行情,整整推迟了20个月。


楼市里,真相的残酷在于:


你明明就知道只需要坚持再坚持6个月,一切都会变好,但你就是无法再坚持下去!


抛盘不是为了解套,抛盘是为了救命,救一家人的命。


自此之后,师父偏爱旅行,至此不碰房产投资。


上一周,我接到了一个粉丝咨询:手里有150万的现金,问能否上车深圳。


后来,我才知道,原来这150万的现金里,120万都是借出来的。


我们最大的问题就是,被假行情冲昏头脑,以为借来的钱是自己的,以为借来的钱不用还。


哦,对了,师父当年抛出的盘,现在涨了2倍以上。
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA     0 发表于 2019-04-28 22:08 第5楼  
上周,和几位老友在小酒馆里小聚,一股越来越强烈的感受在我们内心之间迸发。


在这个行业,做的越久越胆小,做的越久越无知。


有时候,甚至会出现一种略显胆寒的错觉:


我们对政策一无所知,我们对楼市一无所知,我们对未来一无所知。


你以为,只要楼盖好了,人就一定会来;
你以为,只要商场盖好了,商业就一定会起来;
你以为,只要有人,商业就一定会起来;
你以为,机场说搬就一定会搬;
你以为,只要有概念,新城就一定能成熟;
你以为,地铁可以无限制的延伸;
你以为,城市可以跨越50km无限制的扩张;
你以为,政策不再收紧了,就一定会松动;
你以为,成交量起来了,房价就一定会暴涨;
你以为,房价触底了,就一定会快速暴击
……


这一切都只是你以为。


在过去数年,我自己在买房的时候,几乎不看太多的概念规划,只关注已建、在建(已批复)的地铁,只关注已交付的学校,只关注已运营的商场。


我经常会站在客厅中央,站在阳台上,看着这个社区,看着附近的环境,思考以下问题:


未来3年,谁会来这买房?谁会来这租房?


他们为什么要买在这里?他们有没有更好的选择?


我手里的现金流,能不能撑够24个月?如果我失业了,还能撑几个月?


10分钟之内,如果我想不明白这些问题,我会果断放弃,不管它的价格多么诱人,不管它的概念多么值得期待。


我知道,这些问题让我放弃了很多可能暴击的机会,但也让我避开了更多地坑。


说实话,在楼市这个圈子里,反复暴击的大都不是我这种人。


赚钱暴击的大都是野路子,而爆仓跳楼的也同样大都是野路子。


楼市残酷起来的样子,一点不比股市逊色,垃圾房产吃人的样子,也不比比特币温柔多少。


我在过往的数年时间里,还能看到一些吃人不吐骨头垃圾资产,
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA     1 发表于 2019-04-29 04:54 第7楼  
有点象讲目前的防城港。
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA     0 发表于 2019-04-29 06:12 第8楼  
同一个行业,有的人看到金子,有的人只看到屎。我认识做地产的朋友,手里少则3,5套房子,多则10多套。基本都白菜价的时候买的。
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引用:
作者: zlclwy
同一个行业,有的人看到金子,有的人只看到屎。我认识做地产的朋友,手里少则3,5套房子,多则10多套。基本都白菜价的时候买的。

1、现在的五线防城港房子还是白菜价吗?如是请你多买几栋。

2、金子与屎是相对的。比如当初日本房价上涨时就是金子,反之当下跌到20%—50%时也是金子(与最高价比),但(请注意这个但)当房价最后跌了70%时,在下跌20%—50%买入的全是屎。最严峻的是人口持续减少,年轻人都往大城市跑小城市需求基本没有。

国内环京2018年挂牌价也跌了约40%,真实的成交价又是多少呢?

3、本篇我只是转载的网上揭露中介想发财炒房最后被套卖不出去房子成为纸上财富的故事。中介看了(特别是被套的)心里可能有点酸(可以理解)。

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其实,是白菜价的话都不会告诉别人的,就叫家人来买多点吧
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引用:
作者: 晒太阳1
1、现在的五线防城港房子还是白菜价吗?如是请你多买几栋。

2、金子与屎是相对的。比如当初日本房价上涨时就是金子,反之当下跌到20%—50%时也是金子(与最高价比),但(请注意这个但)当房价最后跌了70%时,在下跌20%—50%买入的全是屎。最严峻的是人口持续减少,年轻人都往大城市跑小城市需求基本没有。

国内环京2018年...
  

谁说防城港房子现在是白菜价了? 为啥不好的都往防城港靠,防城港不能有自己独立的发展,必须和垃圾看齐是吗?      
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA     0 发表于 2019-04-29 15:41 第12楼  
引用:
作者: zlclwy
谁说防城港房子现在是白菜价了? 为啥不好的都往防城港靠,防城港不能有自己独立的发展,必须和垃圾看齐是吗?



“谁说防城港房子现在是白菜价了?”

1、那你认为防城港现在的房价是在什么位置?



“防城港不能有自己独立的发展,”

2、防城港的独立发展是什么?或说直白点独立发展的房价应是多少?



“必须和垃圾看齐是吗?”

3、你能说出谁是垃圾城市?谁又不是垃圾城市吗?要举例,要用事实说话。



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引用:
作者: zlclwy
同一个行业,有的人看到金子,有的人只看到屎。我认识做地产的朋友,手里少则3,5套房子,多则10多套。基本都白菜价的时候买的。



“我认识做地产的朋友,手里少则3,5套房子,多则10多套。基本都白菜价的时候买的。”

现实是做地产的朋友也有房价是在高位时候买的现已跌了近一半?日子过得非常艰难。

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引用:
作者: 晒太阳1
“谁说防城港房子现在是白菜价了?”

1、那你认为防城港现在的房价是在什么位置?



“防城港不能有自己独立的发展,”

2、防城港的独立发展是什么?或说直白点独立发展的房价应是多少?



“必须和垃圾看齐是吗?”

3、你能说出谁是垃圾城市?谁又不是垃圾城市吗?要举例,要用事实说话。
      

别老臆想,别啥都和房价关联。自己不回答别人问题,凭啥要别人回答你的问题。    
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多地房价正在偷偷下跌!我采访了200个买房人后终于确定

作者:猫叔

坐标石家庄:我同学卖房,最高点中介建议150万成交,后来建议140万成交,结果2个月都没人来看房,后来实在缺钱就122万成交卖掉了。

坐标成都:我们挂卖了一个多月,不是降温,就差没冰冻了。

坐标东北:东北的房价就涨的很慢,省会以下大部分地级市是下跌的。

坐标河北三线小城市:新房价格9K,花了半年时间才卖出二手房6k,难死我了。

坐标廊坊:小区周边楼盘已经调低了10%的备案价,还要附赠车位。

坐标西安:楼市已经降温了,但是业主不知道,二手房降价频率变多。至于新房,开发商不会降价,但是他们会打折! ( 资深开发商老炮留言)

坐标上海:远郊惨淡,很多新盘无人问津。

坐标武汉:限价新房依然火爆,价格普遍降了几百块钱。二手房没降价,但是二手交易量减少,交易周期延长,不好卖了。

坐标福清:老师,4/5线小城市房价是不是坚持不住了,福清这边房价有所下降,现在置业天天打电话叫人买,以前是没房卖。坐标济南:新房在涨,楼盘冷热不均,二手房阴跌。房子降价7万,110天了卖不出去。

坐标郑州:新房难抢。但是二手业主降价了好一点, 不降价基本僵持几个月也卖不掉。

坐标沈阳:新房十分热,二手一直不热。坐标环XA保定北小县城:新房二手都不热。

坐标杭州::G20以后,二手房房价远郊的房子翻了三倍,近郊的房子翻了一-倍,市中心最贵的地方涨了70%左右。新房涨价50%,所以还有空间。但是二手房已经胶着。等下半年看低价楼盘如果清空,房价还会不会涨。个人不看好。

坐标昆明:冷热不均。一手房南边北边很热,东边西边不少楼盘开盘卖不完。二手房没降:价,而且还在涨价,卖出时间半个月。南边楼盘区域好,开盘光;东边楼盘价格也不低,区域不好,卖不完,有楼盘还有特价房。目前二手房有惜售情况,但是相比上个月感觉最近客户稍少了一些。现在又是关键的节点,不知趋势会如何了。

PS:感谢接受采访的粉丝们,特别感谢公号杭州跑盘小王子、通货朋仗、徐三刀评楼市给出的粉丝信息以及楼市观察。你们都是猫叔的男神。

关于采访,我有几点要实话实说

1、在采访的200多人中,确实不全是说价格跌的,比如重庆买不上新房的大哥,我也帮不了你了。再比如惠州、中山,比如无锡宜兴、宁波、徐州、青岛等,都反映楼市行情火热。

2、在采访的过程中,采访者说楼市下跌的和楼市上涨的占比,结果是楼市下跌的占比多一些。这个出乎我的意料。因为除了燕郊这种个别腰斩的区域,几乎没有主流媒体做过真实房价行情的采访调研。

3、猫叔个人精力实在有限。采访者也是个人感知较多,不构成买房的决策和投资意见。如果仅凭别人两三句话,没有自己的主观判断,犹如高速奔跑、不握方向盘的汽车,迟早要出事。

4、采访中明显感觉环京楼市比较冷,中西部有冷的趋势,长三角和珠三角不限购地区、限购了的棚改地区都比较热。

楼市下跌的具体信号

很多采访者其实不太懂得如何分析楼市情况,所以我在对话中详细的询问了房价要下跌的几个迹象。也拿出来给诸位铲屎官分享下。

1、二手房下跌、成交周期变长

价格涨跌是观察楼市最直接的一个指标。但是任何情况下,只有二手房价格最能反映真实的市场。房子有消费和投资的双重属性。楼市热的时候,看房人多,房东想尽可能的卖出好价钱,所以会调高卖价;楼市不景气的时候,看房人很少,房东为了让房子好卖,不得不主动调低价格。所以,二手房的房价,完全是由市场直接决定的。价格是房东根据市场行情定价的。

这两年,非常多城市的二手房价格高于新房,向武汉、成都,最严重的时候,_手房要贵50%以上。凭什么二手房价格这么贵?卖家疯了吗?并没有。新房价格低,但是抢的人太多,你买不到。二手房价格高,但是可以买到。在畸形的牛市里,如果你想要流动性,那么必须老老实实割肉,支付高溢价。

所以,楼市涨了还是跌了,你直接去二手房中介店走一圈,问问L家小哥最近看房的人多不多,房东好不好还价,成交周期有多久就清楚了。猫叔的一个阿姨粉, 坐标天津,去年10月份开始卖房,挂牌价格是全小区是最低的,但是年底依然没人买。直到18年三月份,房子才卖掉。花了差不多半年的时间(正常的买卖周期也就2-3个月)。可想那段时间天津市场确实在降温。另外一-个天津粉丝,今年年初挂的房子,一直没人买。在天津落户政策颁布当天,有好几个人过来看房,大家都没还价,有个土豪直接下了定金,全款买。这两个例子,人证都在,你们可以直观对比下。

2、开发商死扛价格,但偷偷调低备案价、具体成交价打折、推出特价房、送车位等活动

和二手房恰恰相反,新房是不管多少人排队摇:号、开盘情况多么盛大,都不能反映真实的市场。尤其是现在,大部分城市新房有备案价管控,比二手房低太多。新房已经沦为套利工具,大家买房不仅为了住,更多为占便宜而已。真实的新房市场,充满了烟幕弹。但是老司机:们还是可以敏感的通过多方面观察分析出真实的市场情况。 在楼市降温的城市中,新房大部分会有如下表现: 新盘冷热不均,热广楼盘一房难求,位置差一点的卖不出去。

大家关注点往往在几个热盘身上,但是离热盘不远的新盘,或者不是品牌开发商,或者地段不好等等,不容易被人注意。这个时候已经说明市场需求乏力了。想想前两年大牛市的时候,不管市区还是郊区,只要是有房源出来,都会被人抢光。开发商推出特价房市场刚刚转冷的时候,开发商会推出特价房源,拿出户型、位置不好的房源低价促销,来试探客户的反应,也方便补充现金流。开发商不会降价,但是会打折哦亲市场进一步转冷的时候, 开发商是不会降价的,打死也不会降价的。降价你让之前业主怎么想?会不会砸售楼处?

但开发商也说了,虽然我们不会降价,但是会打折哦亲。廊坊开发商诉我,她们楼盘备案价已经偷偷调低了10%,还赠送车位、电器,但依然去化不理想。西安、济南、郑州等一些粉丝也告诉我,开发商虽然没有降价,但是实际价格已经给了优惠,美名其曰公司周年庆打折促销。维权的人又多了我没有讲段子,我是认真的。大牛市的时候,无论房子多差,大家光顾着抢房,没人在意质量。我听合肥粉丝讲过一件事:合肥万科某楼盘出现质量问题,业主们团结一致公开维权 ,但背地里让亲朋好友抓紧买,结果该楼盘秒光了........

再比如可爱的成都人民,绿地面积小了要维权,外立面不好看要维权,瓷砖有个裂缝都要维权,出了名的难搞。但是17年没听过几个维权的事情,大家都忙着摇号去了。如今,挑剔的成都人民又回来了,继续发动维权。这说明什么?市场冷了,不关注价格,而关注质量了!


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作者: zlclwy
同一个行业,有的人看到金子,有的人只看到屎。我认识做地产的朋友,手里少则3,5套房子,多则10多套。基本都白菜价的时候买的。



“我认识做地产的朋友,手里少则3,5套房子,多则10多套。基本都白菜价的时候买的。”

楼主认识的都是白菜价的时候买的,现已发了财了哟?

你不会是报喜不报忧故意引接盘侠吧?我相信楼主你不是这种人。你是个好人,我的缺点很多。

我最大的缺点就是常把好人当坏人,常把坏人当好人。Z楼主你是个大大的好人!!!

我来给楼主介绍一下倒霉的地产朋友(中介)。这是一篇发过的旧闻。



一部断供的血泪史——野蛮生长下“腰斩的燕郊”

“我真的没时间了,我还有好多快递等着送,一会就到中午了,我还要送美团外卖”。中介小杨称,在心灵和肉体的双重打击下,现在闲下来的时候就想自己坐会,平时都不敢回家,看到房子又焦虑的睡不着,只有忙起来才不会考虑现在的烦恼。
2017年8月,中介小杨(化名)正式加入外卖,成为了“外卖骑手”中的一员,此前,他是燕郊某中介的店长,手下有8个业务员,2017年3月前团队每月都可以成交10单以上,高的时候可达到20多套,2016年平均每月工资可以达到4万多元。
2016的9月,小杨以单价2.6万每平米购入一套燕郊住宅,当月就涨了10万,由于利润巨大,12月份又以单价3万又购入一套燕郊房产。两套房产用了各种形式的贷款,共计贷款400多万,平均每月还款4.5万左右,当时小杨的工资只能勉强还贷,但是考虑涨涨就卖一套,利润巨大,也就咬牙买了。
然而2017年3月21日廊坊市发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》,2017年6月6日,燕郊归属的三河市发布调控政策,规定非本地户籍家庭购房要提供当地3年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明,且购房首付款比例不低于50%。
那么,燕郊楼市现在有多惨?2017年7月,全燕郊一个月只卖了8套新房
2017年7月份的成交量让小杨的彻底失去了信心,一夜之间,各大小中介公司纷纷停业,大量的中介离开房产销售这个行业,一个月4.5万的贷款对于小杨可谓说是压力巨大,因为学历较低,只能加入了“外卖骑手”。
小杨最后发现,自己之前所信赖的专业知识、行业经验在政策面前根本就一文不值,之前能赚到不是因为自己眼光有多独到、经验多么丰富,完全是整个市场在上行,人人都相信买房就是最大的风口。但现实是一条政策就足够摧毁一个市场,让所谓风口随风飘散,小杨发现,自己借着风口能飞到天上呼风唤雨,而风口消失之后,身下已是万丈悬崖,想安全着陆完全是幻想。
小杨说:当时想着挺挺就过去了,没想到这都过去了1年半,房价腰斩,现在首付已全部陪到里面去了,我也真的还不起贷款了,前两个月想着白送,给他背户都行,可因为当时购买价格太高,没有人愿意接手,只能断供,现在一天我工作15个小时,我一个月能赚一万多,根本还不起贷款,我现在睡觉都睡不着,头发一掉一大把,银行一天3.4个电话找我。我都怕我自己想不开,但我有老婆,孩子,还有老母亲,我没办法……
小杨的故事在燕郊绝不是个案,有的人因为一时失业还不起房贷忍痛断供,有的人高点买入结果发现后来根本没人接盘只能断供割肉,有的人因为同时买了好几套房子后来资金周转不开而断供,这些都是大量发生在燕郊的真实故事。那么,哪类人最容易断供呢?
简单来说,就是现金流实在无法支撑起月供的人群。
在中国,弃房断供无疑是最糟糕的决定,意味着个人财富破产,信用也被拉入黑名单,对今后的生活影响非常大,贷款、出行甚至工作都会受到限制,万般无奈,没有人会愿意选择断供。
在我的读者里面,也经常会遇到这样的人,一类是加了高杠杆连环套房的炒房客,另一类是家底成了首付,日常收入不稳定还背着高杠杆购房的刚需。
前者把楼市奉为赌场,专赌楼市小周期,以房养房,甚至敢用几百万套杠杆。如果房价一旦开始下跌,房子短时间无法出手,杠杆窟窿越滚越大,直接性破产。
而后者就更多了,家底都用于首付,月供压力巨大,几乎透支整个家庭收入,没日没夜拼命干活,不敢跳槽不敢离职,成为了典型的房奴。如果工作一旦动荡,收入缩水,就会陷入断供的尴尬境地。
所以,断供潮出现的原因,一部分是房价暴跌引发炒房客杠杆危机;另一部分则是由于经济下行,行业不景气带来的失业潮。
燕郊还款压力大 以是常态
2017年初,当时的燕郊楼市达到了疯狂的顶峰。很多人发狂了一样冲了进去,有些楼盘从最高点3.5万元/平米,跌至目前1.7万/平,缩水超5成。不少户型二手房挂牌价为1.5万元/平米,仍然无人问津。2017年3月最高点的燕郊已有4万成交的房源,我想问问你过得好吗?因为疯狂的上涨,很多人申请了网贷,信用贷,面对每个月还款日的来临,我想你内心一定不会平静,据不完全统计2016年2017年买入燕郊的客户,已有30%还款压力大,绝不炒房,合理投资才是王道
房住不炒  呼吁燕郊恢复居住属性
燕郊的地理优势可谓得天独厚,与北京一河之隔,距天安门直线距离仅30公里,也是环京区域里目前可以通勤的唯一城市,据不完全统计,目前在燕郊有超过30万的北漂一族选择在这里安家,每天往返于北京和河北之间,进行“跨省上班,未来还会有地铁22号线,也就是有很多人其实是有燕郊购房需求的,但是由于燕郊的限购要求。非本地户籍家庭购房要提供当地3年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明,绝大多数人住在燕郊,工作在北京,也就导致了没有购房资格,业内人士建议,应通过差别化的调控政策,引导更多自住需求在环京地区置业,使燕郊恢复居住属性。








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为炒房一下购买60套房 如今卖不出去欠下600多万

近日,有三十多位新区居民向我们栏目反映,他们将房子委托同一家中介销售,结果中介却将房子卖给了同一名买主,而这个人在付完首付后,人就不见了,他们怀疑,自己可能陷入了一个骗局,这到底是怎么回事呢?
12月10号上午,记者来到了镇江大港赵声路上的仁爱房产中介,中介里已经围满了人,李女士告诉记者,今年7月份,她家人准备卖掉手上的一套住房,换套更大的商品房,经过多方考虑,他们选择了这家仁爱地产中介公司,没过两天,一名工作人员就给她打来电话,称已经给她找好了客户。
李女士通过微信,将自家房子照片通过中介,发给了买主,经过一番协商,房子以31万成交,双方当时约定,在房款付清后办理交付,7月底,中介公司负责人先后将1万定金和8万首付款支付给了李女士,8月8号,买房人张卫军和妻子刘江来到大港,希望先办理房产过户。
李女士告诉记者,房子当时就过户给了张卫军的妻子刘江,按照合同约定,张卫军应该在三个月内付清房款,但是在三个月内,张卫军没有给李女士汇过一分钱房款,10月底,不放心的李女士找到了仁爱房产中介的负责人。
李女士让中介公司负责人写了张欠条,欠条中,负责人承诺在12月9号,将房款交给李女士,但是当李女士9号再来到中介公司的时候,却发现中介公司里全是前来讨说法的卖房者。
记者在现场了解到,在这些卖房的市民中,最早的一个是在今年3月份,就将房子过户给了张卫军的妹妹张卫霞,当时也是约定90天付清房款,但至今除了12万首付,对方一分钱没付过。
张卫军目前共拖欠35户居民的房款,总额将近600多万元,而张卫军在将房产过户到自己名下后,就找小额贷款公司办理了抵押贷款。
仁爱房产中介公司负责人潘先生告诉记者,张卫军是苏北人,今年年头,张卫军主动找到了他们店里,声称是来镇江新区炒房的,希望仁爱中介有房源就通知他,前前后后,张卫军通过他们中介,买了将近60套房子,除了目前投诉的35套房子外,其余的房款都结清了,从今年9月份开始,中介公司就发现,张卫军有一些房款没有及时结清,
对于卖房人对张卫军卷款潜逃的怀疑,潘先生表示,据他了解,张卫军买下的房子,除了正在抵押贷款的35套,其他的房子都在张卫军手中,对方应该属于资金链断裂,并非故意诈骗。
随后,记者通过潘先生提供的电话,联系上了张卫军本人,张卫军表示,他确实想到镇江新区炒房,但让他没想到的是,这些房子全砸手里了。
张卫军表示,每套房入手后,他都拿到小额贷款公司贷了款,用于还其他的房贷,到目前为止,他都正常还贷款,每个月要还款二十多万,他表示,自己会逐步还清房款。
虽然张卫军声称自己只是资金链断了,会尽快还钱,但是卖房的市民们却不认可,他们认为,张卫军是蓄意诈骗,那么,这起纠纷是否能被认定为诈骗呢?对此,律师唐雷洪认为,从目前了解的情况来看,从目前的情况来看,并不能说张卫军是诈骗,只能认他的行为属于合同欺诈。
唐雷洪表示,按照合同约定,卖房人应该在房款付清后,再办理房产过户,但是卖房人已经与张卫军办理了过户,相当于双方以实际行为改变了合同条款,唐雷洪建议,卖房人应尽快向法院提起诉讼。

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深圳世华地产员工“持刀行凶”背后 房地产中介竞争激烈

近日,一起房地产中介员工杀人事件,将这个难题再一次平摆在中介行业的面前。
据深圳市世华房地产投资顾问有限公司(以下简称“世华地产”)通报,2019年4月26日下午三时许,深圳宝安沙井万科翡悦郡分店发生持刀行凶事件,造成一人死亡。
行凶人员吴某为世华地产万科翡悦郡分店经纪人,受害人赖某为该公司片区董事。
公司通报表示,该事件为偶发孤立的刑事案件,宝安警方已立案侦查,案件尚在调查中。
中原地产首席分析师张大伟认为,这起事件虽为个案,但员工做出这么极端的事情,肯定与其业务竞争压力大有关,“深圳房地产中介行业(竞争)太激烈了。”

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明年开始,房东请对你的房客好一点

房租下降可能是比房价下降更可怕的事情。

“似乎整个主城区,除了滨江,租金都在稀里哗啦地下跌。”有网友在杭州论坛里留言,杭州几乎整个城东,以及城北、三墩、转塘一带,房租都在跌,甚至连上城区和下城区都出现了下跌。朝晖几个老小区,单套两居室普遍跌个300、500块,城东再远一点跌得离谱;三墩一带,8月份的套均月租金大概在5000多,到9月份降到了4500左右;下城区的环北直接全线打了个88折。

这位网友强调,“关键还租不动”。

破天荒听说房租开始降了,从前每年几百几百往上涨,现在几百几百开始往下减。我爱我家的《杭州房地产市场第三季度报告》中,杭州住房租赁市场成交量环比下调了12.4%,租金价格环比下降了1.4%。

再看看号称“京沪永远涨”的北京和上海。国泰君安证券研究数据,10月北京房租环比上月下跌0.03%,上海下跌0.43%。北京已有两个区域出现租金环比下跌现象,顺义区-3.00%和朝阳区-1.06%。虽然剩下区域租金继续保持上涨,但是环比上涨的幅度已大幅放缓。毕竟7月的时候,北京房租同比涨幅达到21.89%,环比涨幅2.63%,并以92.33元/平方米的租金甩开其他一线城市。

而从今年8月开始,租赁市场就没那么景气了。不仅有甲醛致癌之类的负面,租房平台的暴雷和资金链锻炼也让整个租房市场顿时阴云密布。

“租金在未来两三个月以及明年将全面步入长时间下行周期。目前,市场已经反映出了租金下行的信号。”贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领此前表示,8月份,北京租赁房源每平方米月租金为88.6元,环比下跌3.2%,创2017年以来单月最大跌幅,结束了此前持续上涨态势。

10月21日,北京市房地产中介行业协会数据显示,环比9月,北京住房租赁市场量、价继续回落,成交量环比下降约8%;租金方面,自如整租的租金环比下降5.5%,相寓租金环比下降4.3%,蛋壳租金环比下降0.1%。

链家、安居客的租房数据显示:国贸附近的单身贵族指标盘,就从9字头跌到了8字头,盛世嘉园一室户型环比下降13%,部分公寓还打出了“年底清库存,首月免租金”,这样的标语。

量价齐跌。

但租房这事儿,和买房还是有点不一样。

买房第一套自主,第二套改善,第三套投资。但你很少听到谁租房租三套的,赚差价的二房东是个例外。租房一般直接和个体的收入情况挂钩,实在预算不够,大不了租的远点差点,再不行就是换个城市。据中国青年报社社会调查中心联合问卷网,55.5%的人每月房租占月收入的1/3,20.7%每月房租占月收入的一半及以上。

租房市场比买房市场,更像楼市的温度计,目前这个温度计的指数已经降下去了,而且,有可能还会持续地降。

根据中金《数说中国存量住房》报告,2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%,其中城区分别为14.7%和9.7%。尽管狭义空置率低于美国、日本等成熟市场,但如果考虑到人口和住房面积等基数问题,空置房屋的数量还是巨大的。

以北京和上海为例,2017年末,两地空置套数分别达到了50.1万套和41.4万套,装修中的套数分别为11.1万套和11.5万套,虽然比率比全国低出不少,可是体量巨大。

同时,北京似乎下了决心要解决“房子是用来住”的问题。比如集体土地补充租赁市场供给作为补充。《北京城市总体规划(2016年-2035年)》新版中提到,2017年到2021年将供应住宅用地6000公顷(平均每年供应1200公顷),其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设,其中,产权类住房约占70%,租赁类约30%,产权类住房中,商品住房约占70%,保障性住房约占30%。也就是租赁类约45万套,保障性住房约31.5万套。

截止今年10月底,北京全市启动公租房分配2.1万套,完成全年分配公租房1.5万套实施任务的140%。

再看租赁市场。今年3月,北京《建设项目规划使用性质正面和负面清单》中提到:鼓励三环路以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化建筑,以及出租型公寓。

据北京土地数据,2016年和2017年,北京新增商办500万平米以上,如果按照30平一间的平均面积计算,光2016~2017年的这些面积,就能提供16.7万套公寓。

8月20日,北京房地产中介行业协会组织十家租赁企业公开承诺在2个月内投放12万套不涨租金房源,到10月20日十家租赁服务企业累计投放房源13.31万套,完成公开承诺总量的1.1倍。

仲量联行《中国长租公寓市场:新挑战,新机遇》报告显示,预计至2022年底,北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套,相对于截至2018年上半年六城已的开业长租公寓总存量约为13.5万套而言,在未来4年国内长租公寓存量将实现5.6倍增长。

供应的进一步增多,必然导致供需关系的变化,从供小于求到逐渐走向平衡,甚至供大于求,市场自然会发生变化。

另外一个不好的消息,北上广这样一线城市的人口流出。去年北京常住人口规模为2170.7万人,比2016年减少2.2万人,是自1997年以来首次实现负增长,如果扣除自然增长因素(出生人口数减去死亡人口数),净流出人口数量10.4万。此外,2016至2017两年间城六区常住人口规模累计下降74万人,年均下降3%左右。

越来越少的人,就会是越来越少的租客,房租自然更涨不上去。

不过,对租赁市场影响最直观的因素还是经济下行,进入10月,互联网公司“过冬”的消息,虽然被各种辟谣和否认,但租房市场已经有所表现。

安居客数据显示,距离阿里西溪园区3公里左右的西溪华东园,除4室租金上涨6.53%外,其他户型的租金都有少量跌幅,尤其一室的降幅最为明显,环比下降了近40%。

总之,降点租金,找个靠谱的租客,让他们安安静静住上两年,可能是明年大部分房东,都需要做出的选择。齐心协力,才能“共克时艰”。


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