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本版版主:不醉不归30 | 东方幻龙 | 桂东一剑客 | 兮丁
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  回复  引用 悄悄话 评价  收藏  看楼主  [更多功能] 发表于 2019-02-12 17:06 第1楼  
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1998年福利分房时代结束至今,浩浩荡荡,已过二十余载。
二十年的时间,中国人共同创造了商品房时代的繁荣。房子从住房快速演化为投资品,从消耗一代人的努力到两代人,甚至三代人的心血。
无论7080、还是90后,每代人对房子都有着不同的理解和情怀。可以说,人改变了房子,同样房子也改变了人。
那么在这滚滚洪流中,以房子为刻度的你到底处于食物链的哪个位置呢,是站在顶端还是拖了后腿,房子对于我们是剩余还是稀缺?
昨天在贝壳研究院最新发布的《2018年全国购房者画像》和《2018年居住报告》中窥见了这些谜题的答案,以下作出解读分享给大家。
这份报告覆盖了全国158个城市,抽样调查了2700名购房消费者,让我们得到了一些不为人知的楼市真相。
1
一二线在改善,三四线不缺房
2018年购房者人均居住面积达到了27.8平米,平均家庭规模3.2人,人均卧室0.74个。其中一线城市住房条件最差,改善需求最为迫切。
目前还有24.3%的家庭人均居住面积还在20平米以下,意味着三口之家要挤在小于60平米的房子里。
由于购房成本,此类家庭大部分集聚在一二线城市,尤其是一线城市,大都采用了“先上车,后以小换大”的购房策略,所以未来一线城市的购房者的主要需求是改善,具有较大的潜能。
而三四线城市家庭的人均居住面积达到了28.3,人均卧室个数达到了0.76个,大多数家庭均实现了一步到位的置业目标,后市改善需求较弱,住房需求大部分只停留在首套住房,未来房价很难有强需求支撑。
2
80后最惨
之前网上有一个热议,70、80、90三代人,哪一代人最苦逼?如果从住房角度看,80后当属是最苦逼的一代。
从报告可以看出,2018年全国购房者平均年龄为29.5岁,80后占比达到47.8%。
80之前已成为了换房改善的主力,80后还在为第一套房操心。80前购房者换房占比在40%以上,且为子女/父母购房的比重也明显高于80后。80后中接近60%的人还在为首套房奔波,换房占比仅为28%。
在换房层面,90后及70前主要为更好的地理位置换房,70后大部分为面积改善换房,而80后则更多为子女的教育埋单,为学区换房,占比达到23%。
2018年,购房者人均居住面积为27.8平米,其中80后家庭人均居住面积为27平米,低于平均水平,住的最挤,而80年代前后人群家庭人均居住面积都已在水平线之上。
不仅如此,80后在贷款购房的比例在各年龄段相对最高,达到90.7%,且80后月供收入比达到了40.8%,意味着每个月赚的钱将近40.8%用来还房贷。
3
刚需购房者的杠杆更高
经济实力较弱群体,如首置、低收入者及三四线购房者杠杆水平更高,偿债压力更大。2018年购房者贷款成交占比86.3%,平均月供占收入比约为41%。
首置人群杠杆更高。2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%,高于其他购房需求。
首次置业和投资群体偿债压力大。2018年首次购房者的平均月供收入比为42.9%,比其他购房需求高出5个百分点。
首次置业群体月供收入比在50%以上的占比超过其他群体。投资需求月供收入比超过75%的比例明显高于其他购房类型,这两个群体是金融风险易发群体。
所以这也解释了,为什么历年调控政策,一定要上调首套房贷利率和首付比例,在保护刚需的同时,其实更多的是防范刚需带来的房地产金融风险。
其中,年轻人杠杆更高,偿债压力大。80后及90后贷款成交占比分别为90.7%和85.2%,明显高于80前。年龄越小,月供负担越大。90后平均月供收入比为43.5%,80后为40.8%,80前为32%。
三、四线购房者偿债压力大。三、四线城市购房者平均月供收入比42.4%,显著高于其他高能级城市。
4
一线购房需求稳定,二线提速。
据新华社报道,2018年北京常住人口近20年首次负增长,上海常住人口减少。与此同时,多个“新一线”城市的常住人口将突破千万。曾经,有追求、有野心的人必须去大城市,才能最大化地实现个人价值和财富积累。如今,二线城市的崛起给了年轻人更多的可能性。
虽然并不认为“新一线”们有“超车”机会,但确实在那里生活,意味着更高的性价比。未来中国城市的主力格局将是“3+N”,即环北京、环上海、环深圳等3大城市圈和南京、合肥、武汉、长沙、郑州、重庆、成都、西安等地方核心大城市。
租房往往是城漂们的第一站,也是反映人口流动趋势的晴雨表。从《报告》中可以看出,相较于2017年,京沪深的租房量都在下降,京沪尤其明显。
那么,他们是不是都去买房了?从楼市来看,恐怕并没有。我们看到的是,成都、长沙、合肥、南京、重庆、武汉为代表的新一线城市正在吸引越来越多的外来人口,这些城市租房量的上升,开启了人们奔赴新一线的大门。
房子除了投资属性之外,由于购房与租房所享受权益的巨大差异,令中国人对买房有着强大的执念,租房的想买房,有房的要换房。
由于一线城市房价更高,需要用更长时间去攒钱,所以,《报告》显示,购房者主要集中30-39岁。而在二线城市,则是25-34岁,二线比一线城市整整少奋斗5年!
《报告》发现,一线城市中的已婚人群购买力更强,不仅交易量以78%的占比碾压单身,并且更有实力和意愿买大一点的房子。而在二线城市却截然相反,单身一族更会享受。
这在某种意义上也体现出一种趋势,一线是先结婚后买房,二线则是先买房后结婚。
5
女生成为购房主力军
近几年,男性和女性之间的力量对比正在转换。
无论是政界,还是商界,慢慢看到了女性的身影,其影响力也越发强烈。就算是需要消耗大量体力劳动的建筑工地、大车运输司机、送餐及快递员,也能看到女性标准地完成各项工作任务。
而在农村,以往负责家务与耕种的农村妇女,也大多走进了附近的工厂,开始不依附自己的丈夫,来分担家庭的支出,并主导自己的购物开销。在婚姻方面,女性也不再一味将就。
概括下来,当代新女性的特征就是8个字--经济自立,精神独立。而在买房这件事上,女性也呈现出新的趋势。
在是否租房结婚上,女生的态度更为坚决。
《报告》显示,虽然从整体来看,男生仍然是购房主力,但只是微弱领先。并且,无论是一线还是二线,女性购房者占比都呈增加态势,深圳、成都、重庆、长沙更是已经超过一半!
另外,在付款方式的选择上,女生似乎更具“钱”力。每100个人之中,女生全款买房的人更多,而代价最大的商贷,女生则比男生使用得更少。
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