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本版版主:蝴蝶岛 | 山竹桔
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  标题: 为啥许多小县城的房子很难卖掉,但是房价却不降反升呢? (您是本帖第517个阅读者|本帖回复: 11)
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  回复  引用 悄悄话 评价  收藏  看楼主  [更多功能] 发表于 2019-01-11 10:31 第1楼  
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       最近,看到一些评论,说他在四川某个县城工作,从几个月前开始看房子一直转悠到现在,他发现许多楼盘都有这样一个共性,那就是不管房子是否卖出去,但是房价一定是上涨的。就比如他看中的某个楼盘的某套房子,6月份去看的价格竟然比5月份上涨了5%,虽然依旧无人问津,但售楼小姐却信誓旦旦说,的确是涨价了,如果再不买的话,下个月还要涨价!

        那么,这种房价不降反升的现象,相信许多人都见到过,也感到不解。毕竟,按照我们的理解就是,房子太多了没人买,那么开发商为了回款减轻资金链压力,自然要降价销售,要不然就更卖不出去了。但现实情况却是,开发商宁愿卖不出去也不降价,反而还一路涨价,这是为啥呢?难道说开发商的资金实力太雄厚,以致于就算房子空置着养狗,也不用担心着回款压力吗?



       其实,开发商很穷,尤其是那些小县城的开发商,本身实力就很弱,加上这两年到处买地盖房子,很多时候连售楼小姐的基本工资都发不出来。而债务方面,那也是众所周知的庞大,光是利息就足以吓死人,更何况还有本金!那么,按照这个思路来说,开发商显然要着急卖房才对,但为啥现在开发商都底气十足,丝毫没有资金压力呢?有人说,这是开发商的障眼法,为的就是引诱购房者上钩,这样就减轻了债务压力。毕竟,中国人在买房这事儿上喜欢买涨不买跌,因此开发商的空房子在价格上不降反升正好迎合了购房者的购房心理。对此,我表示赞同,但更深层次的原因并非如此,而是涉及到了一个复杂的金融知识,那就是抵押与银行资产负债表。





       众所周知,银行是开发商背后最大的金主,在银行的贷款名录中有一个叫做开发贷的东西特别有意思。它大概的内容就是说,开发商买地盖房子需要钱,那么银行就来借给开发商。这个开发贷啥时候开始还钱呢?很简单,拿到预售证的时候再开始还钱,否则开发商就可以一直拖着。而开发商自然是对银行感恩戴德,于是乎拼命盖房子,争取早日拿到预售证,不能让银行发放贷款的人为难。



      但问题是,小县城的开发商盖出来了房子却没人买,这下子该怎么还钱呢?于是,银行又给开发商出了一个主意,那就是把房子抵押给银行啊!这样就可以拿到抵押贷款,然后就有钱偿还开发贷了啊!算下来,开发商最后只有住房抵押贷款了,其他的就没啥事情了啊!所以,开发商凭借着对那些未售出楼盘的所有权,就可以进行疯狂抵押了。



       最关键的是,为啥房价会一直上涨呢?其实,这也是银行的要求,因为只有房价上涨,作为抵押物的房产价值才能上涨,才能进行循环贷,这样银行的资产负债表才是正数,要不然就是亏本。更重要的是,只要开发商把房价一直提高,那么就能再次将房产进行抵押,从而贷出更多的钱来,循环往复之后,其实开发商就算只卖掉15%的房子,那么就已经回本了。至于其他房子,全部都抵押给银行了。



       所以,现在我们明白了吧,为啥说开发商有恃无恐呢?因为人家早就把房子甩给银行了啊!真要是房价暴跌,那银行损失最大,到时候整个经济体系都要完蛋,不服就试试!于是,连银行都害怕了,但没办法,整个楼市新房的定价权还是掌握在开发商手里,这个游戏必须玩下去。而说到这里问题就来了,有银行在一天,大家觉得房价会下降吗?

(以上内容纯属虚构,如有雷同,纯属巧合)









[此帖于 2019-01-11 10:36 被 俾北虫 编辑]
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2019-01-11 13:11 第2楼  
房子是银行的,利息也是银行倒贴?
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2019-01-12 20:10 第3楼  
房价已是强
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2019-01-12 21:14 第4楼  
普通人的思维都是,任何商品好卖才提价,不好卖就要降价贱卖,但套路不是,这里面的奥妙也不是普通人能懂的。每每我们看到诺大一栋高楼,几年都黑灯瞎火却说全部售完,这里面的内容太多了。
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2019-01-12 21:32 第5楼  
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2019-01-12 22:13 第6楼  
                
引用:
作者: AB5678
普通人的思维都是,任何商品好卖才提价,不好卖就要降价贱卖,但套路不是,这里面的奥妙也不是普通人能懂的。每每我们看到诺大一栋高楼,几年都黑灯瞎火却说全部售完,这里面的内容太多了。
  反正套路多多。。          
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2019-01-14 20:10 第7楼  
玩游戏一定要有人跟你玩才玩得下去的,自己玩没味道。没有人接盘的话,你懂的。防城港是个好地方,也仅仅是个好地方,并不是到处都是金子可以让你捡。
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很多人走着走着就散了,很多事看着看着就淡了
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2019-01-14 22:59 第8楼  
这个问题值得思考
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2019-01-14 23:13 第9楼  
最关键的是,为啥房价会一直上涨呢?其实,这也是银行的要求,因为只有房价上涨,作为抵押物的房产价值才能上涨,才能进行循环贷,这样银行的资产负债表才是正数,要不然就是亏本。更重要的是,只要开发商把房价一直提高,那么就能再次将房产进行抵押,从而贷出更多的钱来,循环往复之后,其实开发商就算只卖掉15%的房子,那么就已经回本了。至于其他房子,全部都抵押给银行了。

才疏学浅,实在看不懂这里面的两个循环是个什么过程,楼主能不能给讲讲?还有15%这数字怎么来的?
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2019-01-14 23:38 第10楼  
胡编乱造
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胡编乱造,一知半解
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整个2018年,全国有1495宗土地流拍,比2017年增加了17.34%。其中,三线城市的土地流拍数量占绝大多数,达到了741宗,流标率高达8.2%。也就是说,全国每10宗土地流标,就有5宗出现在三线城市。再细分之后发现,所有三线城市流拍的741宗土地,贵州遵义贡献了其中的17.13%,即127宗,这一数量在全国也是第一。地不好卖,但还是使劲地卖。实际上,遵义是全国的一个缩影。尽管出现了近1500宗土地流拍,但2018年的地方卖地收入依然创下新高。财政部数据显示,2018年前11个月,全国土地出让收入53362亿元,同比增长28.9%,即便不算上12月,已经超过了2017年全国的土地出让收入52059亿元,再创历史新高。

地不好卖,但还拼命卖。

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