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  标题: 观海听涛:数据看当前钦州房地产发展水平及建议 (您是本帖第290个阅读者|本帖回复: 4)
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                                    观海听涛
:数据看当前钦州房地产发展水平及建议

前言:

    一般说来,一个城市发展到一定规模,房价必定是人们热衷讨论的话题,由去库存引起的这一波房价飞涨大潮,三四线城市房价也成了坊间热门话题。一个城市发展到一定程度,无论涨跌,房价都会一直成为一个话题。人口聚集到一定程度,人们对房地产各种需求足以使这个话题长盛不衰。钦州是否已经达到了这种城市规模现在还不能下结论,任何事物都有一个开始,我尝试着从今天开始,记录和分析钦州房地产的发展过程。

.数据看钦州房地产市场

(一)北部湾三市历年商品房销售面积

见下图,信息来源于广西统计信息网。其中2011年为用2012数据推算出来。





从上图表格数据可以得出3点结论:

     钦州新房销售面积一直落后于北海、防城港,如果考虑远离主城区的灵山、浦北两县还要占去一些新房销售面积,钦州主城区新房销售面积更是远远落后于北海、防城港。北海一直是北部湾三市新房销售面积的领头羊。考虑到2018年防城港的爆发,钦州新房销售面积已经被北海、防城港远远拉开。

    钦州房地产一直平稳发展,北海、防城港起伏较大,但北防两市新房销售面积总体还是快速增长为主。北防两市都有新房销售面积急剧下降的年份,北海2012年比上年下降20.2%,防城港2012年比上年下降38.9%。不过北海恢复较快,仅一年时间就就收复了失地,防城港去年销售面积才超过2011年的水平。钦州新房销售面积较为平稳,除了今年销售爆发外,历年销售面积以小幅增长为主,个别年份小幅下跌。

    钦州与北海、防城港新房销售面积差距进一步拉大。北海是2016年开始新房销售面积大增,超过350m2,2018年估计也能保持350m2,防城港市场2018年初启动,2018年应该能超过350m2,钦州估计2018年估计能站上300m2的销售面积。从历年新房销售面积数据推算,2011-2018年累计的存量商品房面积,钦州将比北海少500m2以上,比防城港少400m2以上。

    存量商品房面积的意义:房子是用来住人的,有房子,只要时间够长,必定都会住满人,所以商品房存量面积可以看成一个城市规模的一个指标。500m2,相当于20个中等小区,可居住人口15万人。

(二)、北部湾三市历年商品房销售额

见下图,信息来源于广西统计信息网,其中2011年为用2012数据推算出来。





从图上表格数据可以得出以下结论:

    北海商品商销售额一直是沿海三市的领头羊,2018年防城港房屋销售额能和北海不相上下。钦州从2014年就开始落后幅度加大,2016年后已经完全退出了沿海三市的竞争行列。当然以往的销售额对现在的意义比销售面积要小。因为房子建好了,是实实在在可以用几十年的,它的影响会持续很久时间。销售额最多影响一二年时间。但销售额能反映短时间的房地产繁荣情况。

(三)、北部湾三市商品房销售价格

用统计局的销售金额除以销售面积得到销售价格能反应实际市场情况吗?考虑到有些市各县的房地产销售价格会拉低全市均价,还有些合同外加价,精装修价格等因素的作用,用统计局数据会失真很严重,比如南宁房价,用统计局的数据就很失真很严重。另外统计局的商品房包括了住宅和商铺。为了更准确的数据,本文选用了网站上开发商报价,这种价格更接近市场真实情况某网站的三市商品报价(截图日期2018-10-1

北海市:







防城港市:





钦州市:





        因为各地段差异、不同楼盘的毛坯和精装差异,准确评估不同城市的房价是很难的。但不同城市相对应楼盘价格对比还是能大体体现不同城市房地产价格水平。我们以恒大精装房为样本,以房价最高的北海为基准,钦州房价大概是北海的60%,防城港的76%。这个数据体现出来的差距大众对三地市场差距的感受的。(四)北部湾三市商品房土地价格

我们选取了一年来北部湾三市土地出让面积较大的几个地块进行统计分析。

  北海市:





防城港市:





钦州市:






      以上表格数据基本除了一些极小地块,基本包括了近段时间的沿海三市商品房土地出让情况,选取时间的标准主要是从地价急剧上升前到现在(截至2018.9.30日),都是一些上规模的商品房土地出让情况。北海土地价格急剧上升到一个台阶是2017816日,防城港是2018518日,钦州市是201868日。扣除一些楼面价明显的低价和高价,钦州楼面价大概是北海的1/3,防城港的1/2。另外本文还统计了一个土地单价的概念,钦州是北海的2/3左右,4/5左右,因为出让的土地中,钦州地块的容积率往往大于北海防城港的容积率。        930日是一个值得注意的日子,由于全国舆论对当前房地产普遍唱衰,防城港当初被看好几个地块流拍,北海拍出了2100/m2楼面价的地块,而之前的附近拍出的地块是5582/m2。三四线城市房地产市场短期会降温是一个大概率事件,但降温的程度和持续的时间很难判断,有一点是确定的,肯定没舆论宣传的那么夸张。

二、由数据引起的思考

      截止20187月,钦州存量房落后北海、防城港近500万平方米,在2018年底差距还进一步扩大。北海、防城港主要是靠外来人口买房,钦州显然不能复制,不但是自然条件不可比,人口条件也不允许。北海、防城港本地人口较少,他可以放开手脚,开拓外地人购房市场。钦州本身就有400万人口,把这几百万人口转移到城市里来,就是一个城市的义务,很难想象几百万人口生活在农村里,如何实现中国梦的。所以钦州增加销售面积的主战场还是吸引本地乡镇人口城镇化。买涨不买跌是中国人的习惯,但涨得太快容易让很多潜在购物者失去购房机会,特别是钦州这种乡镇大部分人收入不高的情况下。无论从哪个角度看,保持房价缓慢上涨并与北海、防城港保持房价差是最理想的方式。特别是明后两年房地产可能阶段性趋冷,房价低的城市会有更多的调控空间。城市主政者即使是房地产最差的情况下也不敢让房价大跌,这不但涉及但很多社会问题,还会涉及到人们对城市的信心。所以钦州只要能保持房价不快速上涨,它就保持一个沿海三市房价洼地的广告效应,这会在房地产低迷时期更容易得到观望购房者的青睐。

    随着可能到来的房地产阶段性降温,明后两年钦州房地产销售面积能否因低房价缩小与北防两市的差距?如果政策得当,个人还是比较乐观的。低房价高成交量能否成为钦州在房地产辉煌的最后10年取得最大的城市利益?如果这个理论是可行的,那我们接下来讨论如果保持低房价和提高成交面积。

(一)、土地价格问题。

     房屋的售价我们可以简单分为3部分,房屋成本=土地价格(楼面价)+建设成本(建安成本和各种配套费用)+利润。建设成本各地各楼盘变化不大,可以看成固定,基本在3000/M2。利润是开发商随行就市。可变成本主要是土地价格,土地价格又与开发商资金成本有密切关系,控房价主要是控地价和控开发商资金成本。开发商从拿地到销售回款这个阶段,是没有任何收入的,只要拿了这块地,房屋成本就按一个速率在涨。为简单起见,我们大致粗略算一下,开发商拿地楼面价为3000/M2。假如他买地借的钱年利率为10%1年半后才能开盘。那他的楼面价变成3450/M2。这反应到房屋销售价格就增加450/m2。如果开发商拿地楼面价为1000/M21年半后才能开盘。那他的楼面价变成1150/m2,房屋销售价格增加150/m2当楼面价接近3000/m2时,即接近建安成本时,拿地后房屋成本涨的速率就很明显了。高地价背后往往是土地市场的疯狂的体现,高额的土地款,因市场疯狂导致开发商冒风险借高利贷,市场的趋冷导致开发周期拉长,最终的成本都会传递到房屋成本上来。而这些钱都被放高利贷者赚取了,并没有反哺城市建设。

(二)、房屋最高售价问题。

     当年重庆出台房产税有一条就是对超过多少钱售价的房屋征收房产税,理论就是最高房价的楼盘会带动其他楼盘网上定价。从而带动整个城市房价上升。前几年为了抑制房价过快上涨,有的城市对高于多少售价的楼盘不批预售,包括现在的热门城市新房的限价都说明这是一个有效的控制房价的措施。

(三)、待售房屋面积

     待售房屋面积涉及到土地供应和新楼盘入市,首先是土地供应量,没有土地大量供给,就不可能有大量房屋待售面积,光有土地供应量,你没要措施让土地变成楼房,那也形成不了有效供给。供给大于需求,价格下跌,供给小于需求,价格上涨。这个是很浅显的道理,但我们往往看到可售房源只够卖半年甚至3个月的说话。这是为什么?

     因为我们的土地供应是跟不上市场快速变化的,我们平常所说的去化周期,是用可售面积除以当月的销售面积。当月销售面积变化非常大,房地产火热的时候,整个城市商品房月销售额一下子提高一倍不算新鲜事,去化周期一下子就由12个月变成6个月,这个带来的恐慌是显而易见的。你这个时候才拿地出来卖,从出让公告到开发商拿地,至少1年半时间,对近期的房地产市场根本没影响,老百姓更多的是靠眼前能有多少套房可以选,而不会关注有多少楼盘1年半可以入市。

     让土地事先让开发商拿着,开发商对市场的嗅觉比政府更灵敏。市场快转好的时候,开发商就会开始建设,形成供应量要快得多!

(四)、拉长房屋价格线。

     没人不想拥有自己的房子,但随着房价的快速上涨,总有各种原因导致有的人全款变首付,首付变车库,或者说有些人根本就没到买房年龄或之前没相应的经济实力。选中一个新偏僻区域,形成新的价格洼地,让一部分人可以吃后悔药。用时间换环境改善的空间。

(五)城市化宣传重视程度。

     我们常听到这样的说法,现在村里往镇上跑,镇上往县级跑,县级往市里跑。这个现象钦州并不明显,这很城市建设有关,也跟人的观念有关,人的观念的转变其实和宣传有很大关系。扶持植根于乡镇市场销售的开发商和政府为乡镇人口买房量身定制优惠政策都是值得考虑的。当年重庆用地票制度使农民手头一下子有了十几万,有了进城的安家费,当然钦州不可能得到这个政策,但随着遍地开花的开发征地,其实很多农民手头上也有十几万征地款,加上现在农民收入比当初重庆的农民收入高得多,他们的进城能力也不比当初重庆那些人弱。从保护农民的利益来说,中国农民向来比较短视,农民手头上那些征地款,他们不买房,很多人几年后也会把他花光,并没有留下任何积累的财富。

     结语:没有大部分农村人口转去城市,中国就不可能富强。我们可以简单一个类比:20多年来,第一阶段是一线城市把有能力的第一批农村人口转移到了自己城市里,这已经变成了完成时。第二阶段是省会等二线城市把能力稍弱的农村人口转移到自己城市里,这是进行时。第三阶段是城市群的三线城市把能力弱的农村人口转移到自己城市里,这是蓄势期,也是最后一个阶段。当城镇化超过一定水平后,农村人口流入城市就减少甚至停止,城市座次基本成为定局。三线城市众多,彼此辐射范围小,谁能迅速把自己做大,谁就能占了吸引人口的先机。除了产业吸引人口外,房地产政策也是一个相当重要的手段。房地产政策一个核心就是房价,房价高和房价低并不是人们买房的唯一参考指标。很多人看重的是房子买了就涨至少不跌,怕房价跌是很多人过不去的心坎。房价平缓上涨也是吸引人口的利器。房价暴涨可能会引起人们恐慌性购房导致短时间销售面积暴涨,但涨到高位房价停止上涨后,如果城市发展水平与房价水平不匹配,可能会导致成交面积萎缩。当然,如果这个城市建设能急剧变化,能让购房者觉得承受高房价也值,高房价也能保持高成交率。但对一个处于三、四线且周围竞争对手众多的城市而言,坏结果可能比好结果的几率要大得多。




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没有吸引力的城市,如果你是外地人,你会来一个风景不好,山不山海不海空气还不好的地方来置业吗
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把房都炒起来,以后断子绝孙
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挺好
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