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  标题: 精华主题 某些市县政府与开发商签订的“阴合同”应是非法无效的 精彩文章(您是本帖第2116个阅读者|本帖回复: 25)
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  回复  引用 悄悄话 评价  收藏  看楼主  [更多功能] 发表于 2018-07-06 11:46 第1楼  
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   我认为某些市县政府与开发商签订的经营性房

     地产开发“阴合同”应是非法的是无效的



     按照领导干部须加强意识形态教育学习的要求,我最近学习到习主席对党员领导干部提出的必须坚持“四个底线”,即法律底线,纪律底线,政策底线,道德底线。“领导干部要牢记法律红线不可逾越,法律底线不能触碰”的论述。我把习主席这些要求与实际工作看到的,听到的社会现象相结合,发现,某些市、县地方政府与房地产开发商答订的经营性房地产开发阴阳合同中的阴合同应该非法的、无效的、甚至是违法犯罪的!

    本文所指的“阳合同”是指地方市、县国土部门依法按照公法定程序出让国有建设用地使用权,与买受人(开发商)签订的《土地使用权出让合同》。

     本文所指的“阴合同”是指某些市、县地方政府为了确保指定的开发商按约定好的价格取得指定地块的开发经营权,而另外与这个指定的开发商签订的未写入《土地使权出让公告》和《土地使用权出让合同》的另一个合同。

    我现就“阴合同”中的常见的不写入“阳合同”中的几种条款,对照现行的国家法律法规政策,作如下分析评述。




      第一  经营性土地的出让方案必须是公开的!我认为“阴合同”是不符合国家政策的!

     政策依据如下:

     1、 《国务院关于加强国有土地资产管理的通知 》(国发[2001]15号)

.....国有建设用地供应,除涉及国家安全和保密要求外,都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的,都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供,国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。......
  
    2、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (国土资源部部令第 39 号)

第三条 招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权,应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。
  
   3、协议出让国有土地使用权规定(国土部令第21号)

第四条 协议出让国有土地使用权,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。


    第二  我认为,地方政府通过“阴合同”指定经营性房地产开发用地的开发商的条款是不合法的!

    政策依据如下:

    1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部部令第 39 号)                            

    第十一条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

    出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。



    第三    我认为,把经营性用地通过“阴合同”的变相方式协议出让土地条款是不合法的!

    1、《城市 房地产管理法》

   第十三条土地使用权出让可以采取拍卖招标或者双方协议的方式

商业旅游娱乐和豪华住宅用地有条件的必须采取拍卖招标方式没有条件不能采取拍卖招标方式的可以采取双方协议的方式

    2、 《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发【2008】3号)

…严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地(包括配套的办公、科研、培训等用地),以及同一宗土地有两个以上意向用地者的,都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。

    3、《协议出让国有土地使用权规定(国土部令第21号)

第三条 出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式。

   4、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (国土资源部部令第 39 号)

    第四条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

    第二十四条  应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分构成犯罪的依法追究刑事责任



   第四   我认为, 在“阴”合同中设定不公平的限制条件或捆绑出让土地的条款也是不合法的

     政策依据如下:

   某些地方政府为了确保指定的开发商能拿到土地,而最常见的做法是在“阴”合同中设置了仅有利于指定开发商的条款,或把二宗以上的土地捆绑出让的条款,这是非法的

    1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (国土资源部部令第 39 号)

第十一条出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平公正竞争的限制条件

    2、《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》 ( 国土资发【2010】151

    四、…()…土地出让必须以宗地为单位提供规划条件建设条件和土地使用标准严格执行商品住房用地单宗出让面积规定不得将两宗以上地块捆绑出让不得毛地。......



   第五  招拍挂出让土地的成交价按规定必须是由公开市场确定出价最高者为受让人,我认为,阴合同给指定开发商设定一个协议地价是不合法的

    政策依据如下:

   1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》( 国土资源部部令第 39 号)

    第十四条 对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人应当确定为中标人

    第十五条拍卖会依照下列程序进行: ......()主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。....

    第十九条 挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。......(二)在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;....

   2、 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发[2004]28号)

一、…(四)禁止非法压低地价招商。

   3、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)

…或以各种形式给予补贴或返还的,属非法低价出让国有土地使用权的行为,要依法追究有关人员的法律责任。



   第六  我认为,在“阴合同”中约定的返还土地出让金条款是不合法的!

      政策依据如下:

    地方政府在“阴”合同中约定一个协议地价,并约定在土地出让竟拍成交价高于此协议价时把高出的那部份出让金通过变相方式返还给定开发商或其关联公司,这种做法是非法的

    1、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》  (国办发[2006]100号)

    ....国有土地使用权出让收入(以下简称土地出让收入)是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款,包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范围包括:以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款;....

  土地出让收入由财政部门负责征收管理,可由国土资源管理部门负责具体征收。国土资源管理部门和财政部门应当督促土地使用者严格履行土地出让合同,确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。....任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入,实行“零地价”,甚至“负地价”,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。

    2、《国有土地使用权出让收支管理办法》(财政部财综〔2006〕68号 )

     第十条 任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入,实行“零地价”,甚至“负地价”,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入;



     第七  我认为,“阴合同”,即使签订了, 也是无效合同,也是不能执行的!

     法律依据如下:

    1、《中华人民共和国合同法》

    第五十二条有下列情形之一的合同无效

一方以欺诈胁迫的手段订立合同损害国家利益
恶意串通损害国家集体或者第三人利益
以合法形式掩盖非法目的
损害社会公共利益
违反法律行政法规的强制性规定



     第八    我认为,签订违法法合同或履行违法合同或非法出让土地造成国有土地资产流失的,应是受到行政处分或刑事处罚的!

    法律政策依据如下:

     1、国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发[2004]28号)

  (四)禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外,出让价格不得低于最低价标准。违反规定出让土地造成国有土地资产流失的,要依法追究责任;情节严重的,依照《中华人民共和国刑法》的规定,以非法低价出让国有土地使用权罪追究刑事责任。

    2、、国务院关于加强土地调控有关问题的通知(国发〔2006〕31号)

    五、…或以各种形式给予补贴或返还的,属非法低价出让国有土地使用权的行为,要依法追究有关人员的法律责任。

    3、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》国办发〔2006〕100号

…对违反本通知规定,擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入,不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的,要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)和《金融违法行为处罚办法》(国务院令第260号)等有关法律法规进行处理,并依法追究有关责任人的责任;触犯刑法的,依法追究有关人员的刑事责任。

    4、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》( 国土资源部部令第 39 号)

    第二十四条  应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分构成犯罪的依法追究刑事责任。

    第二十六条 国土资源行政主管部门的工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守滥用职权徇私舞弊的依法给予处分构成犯罪的依法追究刑事责任

    5、《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综〔2006〕68号 )

第三十五条 对违反规定,擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入,不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的,要严格按照《土地管理法》、《会计法》、《审计法》、《政府采购法》和《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)和《金融违法行为处罚办法》(国务院令第260号)等有关法律法规规定进行处理,并依法追究有关责任人的责任。触犯《刑法》的,要依法追究有关人员的刑事责任。



    6、行政处罚规定


  《违反土地管理规定行为处分办法》(监察部  社会保障部 国土资源部令  第  15  号)

    第八条  行政机关及其公务员违反土地管理规定,滥用职权,非法低价或者无偿出让国有建设用地使用权的,对有关责任人员,给予记过或者记大过处分;情节较重的,给予降级或者撤职处分;情节严重的,给予开除处分。

有前款规定行为,且有徇私舞弊情节的,从重处分。

    第九条  行政机关及其公务员在国有建设用地使用权出让中,有下列行为之一的,对有关责任人员,给予警告或者记过处分;情节较重的,给予记大过或者降级处分;情节严重的,给予撤职处分:

    (一)应当采取出让方式而采用划拨方式或者应当招标拍卖挂牌出让而协议出让国有建设用地使用权的;

    (二)在国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让中,采取与投标人、竞买人恶意串通,故意设置不合理的条件限制或者排斥潜在的投标人、竞买人等方式,操纵中标人、竞得人的确定或者出让结果的;

    (三)违反规定减免或者变相减免国有建设用地使用权出让金的;

(四)国有建设用地使用权出让合同签订后,擅自批准调整土地用途、容积率等土地使用条件的;




    7、检察院刑事立案标准


        最高人民检察院关于渎职侵权犯罪案件立案标准的规定

    (十七)国家机关工作人员签订履行合同失职被骗案(第四百零六条)

国家机关工作人员签订履行合同失职被骗罪是指国家机关工作人员在签订履行合同过程中,因严重不负责任,不履行或者不认真履行职责被诈骗,致使国家利益遭受重大损失的行为

涉嫌下列情形之一的,应予立案:

    1.造成直接经济损失30万元以上,或者直接经济损失不满30万元,但间接经济损失150万元以上的;

    2.其他致使国家利益遭受重大损失的情形

    (二十二)非法低价出让国有土地使用权案(第四百一十条)

    非法低价出让国有土地使用权罪是指国家机关工作人员徇私舞弊,违反土地管理法森林法草原法等法律以及有关行政法规中关于土地管理的规定,滥用职权,非法低价出让国有土地使用权,情节严重的行为

  涉嫌下列情形之一的,应予立案:

    1.非法低价出让国有土地30亩以上,并且出让价额低于国家规定的最低价额标准的百分之六十的;

    2.造成国有土地资产流失价额30万元以上的;



     8、法院刑事量刑处罚标准

   《中华人民共和国刑法》

  第四百零六条 【国家机关工作人员签订、履行合同失职被骗罪】国家机关工作人员在签订、履行合同过程中,因严重不负责任被诈骗,致使国家利益遭受重大损失的,处三年以下有期徒刑或者拘役;致使国家利益遭受特别重大损失的,处三年以上七年以下有期徒刑。

  第四百一十条 国家机关工作人员徇私舞弊,违反土地管理法规,滥用职权,非法批准征收、征用、占用土地,或者非法低价出让国有土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役;致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的,处三年以上七年以下有期徒刑。

     以上是我通过学习习主席提出的“四条底线”与实际工作中看到听到的社会现象相结合的理解和认识,我以使命感的责任心整理出来,写成这篇文章,以与广大公职人员共勉提高。

    我希望我们广大公职人员都能够按照习主席的号召,认真学习,共同遵守“四条底线”!

    我也希望地方政府的法制办的更应深刻学习熟悉这些法律法规政策,为地方政府把好合同的政策大关!

    我也希望我们的纪委、监察委、检察院用好这些国家规定监督地方政府及有关部门,有法必依,执法必严,违法必究!

    我更希望某些市、县地方政府从此不再签订经营性房地产开发阴合同,已签订的无效阴合同依法不再执行!

     如我理解得不对,希望法律专业人士提出批评指正!




                                       吴启勤

                                     2018年7月1日

我把习主席的要求,写成书法,以自我鞭策,提醒!













[此帖于 2018-07-06 18:10 被 吴启勤 编辑]
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勤姨有料,请继续。
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引用:
作者: 七伯
勤姨有料,请继续。


我只是学习习主席要求我们坚守的“四条底线”的学习心得!


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某大明星的“阴合同”没见处理情况

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希望豆友们多多帮助,共同学习。
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引用:
作者: 吴启勤
我只是学习习主席要求我们坚守的“四条底线”的学习心得!
           底旗一定要坚守,如不坚守就有可能失贞。
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作者: 渊政文
某大明星的“阴合同”没见处理情况。
          文姨不懂她里面水深哟。  
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阳是暴露在阳光下,阴是下水道臭不可闻。支持楼主。
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作者: 抛砖
阳是暴露在阳光下,阴是下水道臭不可闻。支持楼主。



谢谢!



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鸭毛哥关心的是那书法靓。
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人的见识有限,要把自己当作一只井底之蛙
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推荐给那丽表哥学习
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引用:
作者: sem哥
鸭毛哥关心的是那书法靓。



     谢谢! 你也喜欢书法?我告诉你吧,书法是文人的流动语言,如果书法与内容相互衬托,书法就好看了,如果书法不与内容相适应,就空洞无物,没有灵魂,就不会好看了!

     比如,我写这幅书法时,也是认真考虑过用那种书体,什么笔法才适合本文章内容的,本文章内容是严肃的,庄重的,所以,最后才选用了这种笔法的隶书了!

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引用:
作者: sem哥
鸭毛哥关心的是那书法靓。



     谢谢! 你也喜欢书法?我告诉你吧,书法是文人的流动语言,如果书法与内容相互衬托,书法就好看了,如果书法不与内容相适应,就空洞无物,没有灵魂,就不会好看了!

     比如,我写这幅书法时,也是认真考虑过用那种书体,什么笔法才适合本文章内容的,本文章内容是严肃的,庄重的,所以,最后才选用了这种笔法的隶书了!

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作者: 七伯
底旗一定要坚守,如不坚守就有可能失贞。


七伯,我这文章很严肃的,你不能这样说的呀!

如果地方政府再签订这样的“阴合同”,这个问题已不仅仅是法律问题,而且是政治问题了!

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引用:
作者: 吴启勤
七伯,我这文章很严肃的,你不能这样说的呀!

如果地方政府再签订这样的“阴合同”,这个问题已不仅仅是法律问题,而且是政治问题了!
          为什么会出现这情况?  因为一些官员认为在此地的几年就走了,下一届说屁股吧。
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引用:
作者: 吴启勤
七伯,我这文章很严肃的,你不能这样说的呀!

如果地方政府再签订这样的“阴合同”,这个问题已不仅仅是法律问题,而且是政治问题了!
          为什么会出现这情况?  因为一些官员认为在此地的几年就走了,下一届洗屁股吧。
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引用:
作者: 七伯
为什么会出现这情况?  因为一些官员认为在此地的几年就走了,下一届洗屁股吧。



   这只是一方面原因,可能还有另一方面更重要的原因!

   引用一个前领导前几天说过的话,“一村人去喝酒,不管摆多少桌,但也只有二个人入洞房!”

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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2018-07-12 11:06 第18楼  
勤姨,洞房不一定关乎所有人的,七老八十的话日日比你洞房你洞得起吗?
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2018-07-13 08:25 第19楼  
引用:
作者: 渊政文
某大明星的“阴合同”没见处理情况。



        工作是一步一步进行的,既然“绿水青山,就是金山银山”和“四条底线”都是中央提的决策,现在正在严查环境问题,我相信,下一步中央必将查到违反“四条底线了”的“阴合同”问题了!走着瞧吧!

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风清则气正,气正则心齐,心齐则事成!
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2018-07-24 22:15 第20楼  
这么多人看,却没有几个网友顶帖,真是有点失落感。
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