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本版版主:不醉不归30 | 东方幻龙 | 桂东一剑客 | 兮丁
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  标题: 精华主题 论2018年贺州房地产的虚假繁荣与泡沫破裂 精彩文章(您是本帖第24385个阅读者|本帖回复: 159)
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  回复  引用 悄悄话 评价  收藏  看楼主  [更多功能] 发表于 2018-01-06 11:35 第1楼  
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       有朋友让我帮分析下目前贺州的房地产,我想,不如把我的观点放到红豆社区,让大家更客观地了解近年来贺州的房地产市场。  也欢迎大家批评指正。
       让我们先了解经济落后的贺州房价涨到今天,价格超过广西一半市区的原因的几大原因。首先,我们先分析前几年贺州房地产状况三个特征,第一,几年前贺州房地产的衰败积累了一股购房的势能。贺州本地人众所周知,贺州几年前的房地产交易混乱,无证卖房,验收不合格,监管不力等等催生了一批烂尾楼。这和本土开发商经验不够以及本地官员的腐败有关系。经过这事件后,那些潜在的购房者中,有因害怕而观望的,也有因开发商较少,没有满意楼盘而没买的,但是这批潜在的购房者在贺州是确实存在的,而且量不少,主要集中在市区工作的县城人以及附近乡镇的农民。第二,前几年贺州房地产数量少,竞争不明显。贺州本来就小,同一地段的竞品少会导致开发商间竞争关系小,比如想住市中心的就买远东,想住城西的就买摩尔城,想住城东的就买市公务员小区。基本上这些开发商间不会产生竞争,因为,购房者的地段观念不一样,你不能让想买市中心的人买公务员小区,所以,想买城东的人,就算公务员小区涨价,他也是会买的。这样,片区间的开发商各自为政,你不涨不代表我不涨。另外,当年开发商少,房子数量也符合刚性需求。第三,前几年贺州房价相对合理,2014到2016年,城东楼盘主要是市公务员小区,嘉年豪庭,那时的房价维持在3000多到4500,每平方相当于贺州一个公务员一个月的工资水平。而且相比广西其他城市的房价,贺州房价基本符合贺州这档次城市的定位。而这一年来呢,贺州房地产以上三个特征都发生了根本的改变,房地产运营恢复规范,开发商变多,房价也高。有人会问了,开发商变多和房价变高不正是有天然矛盾吗?没错,开放商变多,必然会有竞争,现在家家有车,在城东工作的人,住城东哪个位置,已经不是太重要了,他会优先考虑楼盘的品质以及价格,或者说是性价比。那么未来开发商必然会考虑迎合购房者新的需求,相互之间会打品质战以及价格战,那么的话,收益者当然就是购房者。当然,我提出上述观点,是基于楼盘足够多的情况下,那么现在楼盘是否足够多已至让消费者受惠了呢?2018年在贺州市区买房是否合适呢?解决这个疑问这正是我这篇文章的中心内容。                                          
       首先,我们先来拿目前最热门的城东地产来分析贺州目前的房价,城东一手房目前大部分五千多六千,毛坯,记住哦,这个价格是一手房价格,这个价格在广西是处于什么位置呢,经多地走访了解,以及电话咨询,南宁均价约9500,柳州均价约8300,桂林均价约7500,梧州均价约4500,来宾均价约4000,河池均价约4300,以上均指市区的毛坯均价,贺州城东的房价要五六千,远东华府二期的七千以上最贵的八千出头。城西的四千五五千左右,市区均价5800左右,远高出广西第三梯度城市的房价。和湖南二线城市常德房价相似,并高于湖南衡阳的房价。贺州作为广西经济最落后的城市,其房价却与贺州城市规模极为不符。是什么造就贺州的地产奇迹的呢?答案是,时间节点。第一部分我分析到贺州前几年的地产特点,如果说前几年贺州地产属于一片废墟,那么这一年来,贺州的地产属于虚假繁荣。特别是城东的地产,什么叫虚假繁荣,其直接表现就是一手房价格高,二手房却卖不出去或者贱价抛售。繁荣是因为这一年来贺州地产正处于百废待兴的关键时期,正如沙漠中遇到了第一个卖水的,大家都纷纷地买,这片水的价格自然会高,但是到后面出现越来越多卖水的人,水也越来越多,先买的人想原价转卖却发现卖不出去了。另外,这两年贺州的楼盘相比于四五年前的楼盘更注重园林设计,这对贺州市民来说是一片清新的概念,当新概念迎合曾经积累已久的需求,就会营造出不理智价格。另外,随着碧桂园进驻贺州,贺州人民会有一种贺州跻身于现代城市的假想,君不知,碧桂园乃播种于广大县城,碧桂园在广西22个县城都有楼盘,具体哪些县城,感兴趣的可以自行百度,并非只有城市才有碧桂园。
       那么我现在对于是否合适2018年在贺州买房这个问题作出我的解答。房地产行业,短期看金融,中期看土地,长期看人口,据我所知,贺州金融行业不旺(从金融机构的数量可以看出),且贺州是劳动力输出城市,城市人口是负增长的,在贺州炒房显然是不合适的,那么,对于刚性购房需求者,这两年内什么时候买都是合适的,因为我判断这两年贺州的房价不会涨,首付两年内存够了再买也不会错,且以后的楼盘会越来越好。另外,你会发现不久的将来会逐渐有一手房购买者开始平价甚至降价抛售贺州房子了。要投资房地产的,就千万不要在贺州入手了,可以考虑南宁五象新区,我认为2年内涨到2万一平是极有可能的。
       以上文字均为在动车上用手机拟稿,排版估计不怎么好看,动车到站了,今天先写到这里。
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2018-01-06 12:10 第2楼  
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    1 发表于 2018-01-06 13:01 第3楼  
穷地方的人的消费观念就是————贵的就是好的
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2018-01-06 13:19 第4楼  
房价虚高,空置率高,杠杆率高。
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2018-01-06 13:26 第5楼  
要知道一二线的已饱和。
现在轮到小地方开始  原来大城市的模式。
加上贺州没有什么大的实体经济,  农业就主要是自给为主,工业就靠基本资源的开发利用,如碳酸钙   大理石   其他矿产之类的。  制造业比重低,可能也与城市发展定位有关, 如果定位为 旅游城市,应该在完善旅游规划和配套设施的同时,注重高新技术开发区的建设和科技创新类制造业的发展。
目前来看,政府应该还是靠矿产和土地发展城市。
在人口基本外流为主的地方,官方主导发展房产确实可以较快推动城市发展进城,但是带来的问题也是很多的。诸如污染,交通拥堵,医疗,教育等常见问题,甚至可能会引起贫富差距大进而导致不稳定因素上升。  当然如果引导好,不断完善建设是可以减少上述问题的出现。
回到楼主的题,个人认为这两年贺州房价是可能涨的,有高的地价,有开发商捂盘,有炒房团的存在,只要有市场就有买卖。  如果像广大网友说的,除非不想发展城市了,不然泡沫是不可能破,至少政策作用不大,也不会降价; 或者说开发商等想做慈善了就有可能了。
所以呢,不管怎样刚需的人看自己能力买,但是也不建议炒房团再炒房了,炒的严重不符合正常水平,感觉那样发展下去总不会太好。
以上个人观点,不喜勿喷。
最近评论 egcycd 点评: 贺州没有什么专业炒房团 (2018-01-06 18:39)
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2018-01-06 13:29 第6楼  
去年九月出台的限购政策,今年也应该慢慢起作用了
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2018-01-06 13:32 第7楼  
分析细致,指出商机和投资方向……贺州是边缘城市,一但得到重视,三省交界优势突出,会引来像碧桂园这类更多公司,将来房子品味档次会提升……加上人们收入不断上升等因素,个人认为新开发房价不易下滑……
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA  点评此帖    0 发表于 2018-01-06 13:39 第8楼  
引用:
作者: 轻轻滴来
去年九月出台的限购政策,今年也应该慢慢起作用了

早二年广州出台限购政策,还带动广州边缘城市房价大幅上涨……


最近评论 egcycd 点评: 贺州和广州没有可比性 (2018-01-06 18:42)
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分析不错
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分析得很中性
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人生就像一杯茶,再苦也不会苦一辈子.
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贺州房地产泡沫要来了,肯定会跌的
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房价跟国内经济形势息息相关。跌,没这么容易
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分析到位,数据准确。
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房价应该跟月收入比较才能看得出是涨了还是跌了。十年前,我的月收入买不了一平米。现在……
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想迎来普通购房者的春天至少要十年,现在民生问题的重心是环境治理和扶贫,这两个攻坚没有完成,说什么市场都是白搭!
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从长三角经济圈新引擎的驱动两边侧翼带的形成,一带一路的路线。中国经济战略重心已经转移,按照地缘学说,珠三角经济圈对未来经济发挥的作用将逐渐减弱,贺州地缘论永远是一个无(缘)
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再说天缘,非革命老区非特殊民族聚居地的边缘地区想得到政策上的发展眷顾几乎不可能!地方政府能短期刺激经济,但对普通民众并没有多大好处。于是就只剩下一个人缘,能让贺州人口不大规模外流才是王道!
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要房价降,其实很简单,一,增加供地,贺州城市同时向四周大幅开发,同时大量供地,想想看可能吗?供地前要先征且要三通,基础施工也都要钱呀;二,限地价,限房价,也就是说,把土地财政的钱无偿转移,房子怎么可能长价呢?据说城东土地价格折成楼面价已达五六千,开发商建筑要成本,更要利润,你叫房子怎么降?况且大贺州是寿城,交通不差,邻近粤港澳大湾区,房少人多工资长,房价怎么不支撑?
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短期看金融,中期看土地,长期看人口。楼主的观点我表示很赞同!建议贺州本土人用读万卷书的时间,不如行万里路去外面看看别的城市发展的规划。对于经济落后没有实质性工业带动为基础的发展
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