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  标题: [原创] 关于对《来宾市中级人民法院,狠狠的打了很多人的脸》帖文的回复 (您是本帖第14837个阅读者|本帖回复: 267) (* 历史库帖子不允许回复、编辑.)
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  回复  引用 悄悄话 评价  收藏  看楼主  [更多功能] 发表于 2017-05-21 19:01 第1楼  
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关于对《来宾市中级人民法院,狠狠的打了很多人的脸》帖文的回复


    2017年5月18日下午,网民“市长的夫人”在红豆社区来宾论坛发帖《来宾市中级人民法院,狠狠的打了很多人的脸》,对由兴宾区法院一审,来宾市中级人民法院二审的一起确认合同无效纠纷案件的二审判决存在部分疑问。起诉的朱连江等11名业主均为高层业主,认为物业服务不到位,对物业公司不满意,均未缴纳物业费用,以业委会签订合同前未召开业主大会为由,要求法院确认业委会于2014年12月13日与柳州致上物业服务有限公司来宾分公司(以下简称“致上物业公司”)签订的《物业服务合同》无效。现就有关问题回复如下:
    关于追认合同有效的问题。本案涉及到的小区物业服务面积为120000余平方米,业主有1490余户,所涉及的物业服务合同系在2014年12月13日由业主委员会和致上物业公司签订,截至本案一审起诉时,该合同已经实际履行了1年6个月。
    作为本案原告的11户业主称多数业主不认可本案的物业服务合同,按照法律的规定,这里的“多数业主”必须符合“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”都不认可本案物业服务合同,即作为本案原告的11户业主要举证证明小区有750户以上且其专有的面积达到60000余平方米以上的业主支持这11户业主,都不认可本案的物业服务合同。
    由于11户业主未能在本案诉讼过程中提交有效证据证明多数业主不认可本案的物业服务合同,相反,从实际履行的情况看,绝大多数的业主自合同签订以后至今,一直向物业公司缴纳物业费,接受物业公司的服务,没有提出异议。为此,尽管业主委员会未通过业主大会讨论即与物业公司签订物业服务,但合同签订以后,绝大多数业主并不否认该合同的效力。
    关于一审法院适用法律不当,二审予以纠正的问题。本案的一审法院引用了《物业管理条例》第十二条的规定认定本案合同无效,但在该条法规中并未有未经业主大会选聘的物业服务合同就无效的明确规定,而是规定了“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该条文规定,如果业主认为业主委员会的选聘决定有侵害其合法权益,可以向人民法院申请撤销。一审法院以该条文来认定本案物业服务合同无效是不适当的,故二审法院依法予以纠正。
    关于本案中认定物业服务合同无效的问题。《按照最高人民法院在《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,对法院认定包括前期物业服务合同在内的物业服务合同无效作了明确规定,具体包括两种情形:1.物业公司将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;2.物业服务合同中免除物业公司责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。按照该司法解释的规定,只有符合这两种情形的情况才能认定物业服务合同无效,本案不符合上述规定确认合同无效的情形;
    《物权法》第七十八条规定:业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案如果业主认为业主委员会与物业公司签订的物业服务合同侵害了业主的合法权益,可以在法律规定的时间内,向人民法院提出撤销之诉。由于,业主未提起撤销业主委员会决定之诉,且绝大数的业主一直向物业公司缴纳物业服务费,接受物业公司的物业服务,履行了合同的义务,他们以实际履行合同的行为追认了业主委员会与物业公司所签订的合同的效力,为此,拒绝向物业公司缴纳物业费的朱连江等11人以业委会未经召开业主大会而与物业公司签订物业服务合同,请求确认合同无效没有法律依据,因而二审法院依法驳回朱连江等11人的诉讼请求。
    关于二审判决后的法律救济途径问题。在二审判决后,如果当事人还是不服的,可以通过审判监督程序,向本院或者向上一级人民法院申诉,或向检察机关申请抗诉。如果我院二审判决确有错误的,可以通过再审程序予以纠正。
    对该案件的当事人我院将与其沟通联系,做好释法析理工作。
    感谢网友对我院工作的关注与支持!



                                       来宾市中级人民法院
                                          2017年5月21日







附相关法律条文:

1.《物业管理条例》(2007修订)
    第十一条
 下列事项由业主共同决定:
  
(一)制定和修改业主大会议事规则;
  (二)制定和修改管理规约;
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (四)选聘和解聘物业服务企业;
  (五)筹集和使用专项维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

    第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
  业主可以委托代理人参加业主大会会议。
  业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。


2.最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)
   第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
   第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:
  (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
  (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
  前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。


3.《中华人民共和国物权法》
    第七十八条 
业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
    业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》
    第六十四条第一款
 当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
    第一百九十九条 当事人对已经发生法律效力的判决、裁定,认为有错误的,可以向上一级人民法院申请再审;当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件,也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的,不停止判决、裁定的执行。
    第二百条 当事人的申请符合下列情形之一的,人民法院应当再审:
  (一)有新的证据,足以推翻原判决、裁定的;
  (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的;
  (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的;
  (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的;
  (五)对审理案件需要的主要证据,当事人因客观原因不能自行收集,书面申请人民法院调查收集,人民法院未调查收集的;
  (六)原判决、裁定适用法律确有错误的;
  (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的;
  (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人,因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由,未参加诉讼的;
  (九)违反法律规定,剥夺当事人辩论权利的;
  (十)未经传票传唤,缺席判决的;
  (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的;
  (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的;
  (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿,徇私舞弊,枉法裁判行为的。


    第二百零五条 当事人申请再审,应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出;有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的,自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
    第二百零九条 有下列情形之一的,当事人可以向人民检察院申请检察建议或者抗诉:
  (一)人民法院驳回再审申请的;
  (二)人民法院逾期未对再审申请作出裁定的;
  (三)再审判决、裁定有明显错误的。
  人民检察院对当事人的申请应当在三个月内进行审查,作出提出或者不予提出检察建议或者抗诉的决定。当事人不得再次向人民检察院申请检察建议或者抗诉。


5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
    第九十条
 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
  在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

    第九十二条 一方当事人在法庭审理中,或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中,对于己不利的事实明确表示承认的,另一方当事人无需举证证明。
  对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实,不适用前款自认的规定。
  自认的事实与查明的事实不符的,人民法院不予确认。







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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA     0 发表于 2017-05-21 20:22 第2楼  
业主是否被物业以断电断水迫使业主交费?
最近评论 摊上了 点评是的,追溯起来原来在红豆网上都有个留贴 (2017-05-22 21:36)
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA     0 发表于 2017-05-21 20:38 第3楼  
我进来是想马虎学习一些法律的。
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA     0 发表于 2017-05-21 20:42 第4楼  
中院能亲自回复,还是很不错的,点赞
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA     0 发表于 2017-05-21 20:49 第5楼  
在整个开庭过程中,物业也没有提供有超过半数交费的证据。然后现在又说这11位业主以不想交费为理由才起诉物业公司。这种偏袒也太直接了吧?收了多少红包了?拿法律来玩金钱,迟早不得好死。
最近评论 廉洁卫士 点评: 物业有向法院提供业主有半数以上交物业费了吗? (2018-04-08 08:56)
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA     0 发表于 2017-05-21 20:50 第6楼  
在整个开庭过程中,物业也没有提供有超过半数交费的证据。然后现在又说这11位业主以不想交费为理由才起诉物业公司。这种偏袒也太直接了吧?收了多少红包了?拿法律来玩金钱,迟早不得好死。
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  回复   编辑 引用  悄悄话   只看TA     0 发表于 2017-05-21 20:55 第7楼  
1.业主委员会在续签合同之前,部分业主就已经和业委协商,要求增加十三条服务内容,并要求加强对物业服务进行监督,但没有得到采纳。之后业主多次因一些事项多次和物业进行沟通,要求整改(均有会议录音),但毫无整改行动。法院描述是一年六个月后才对合同提出异议,这与事实不符。
2.二审事属物业公司提出上诉,理应由物业公司出具业主对其服务合同认可的证明材料。
3.业主的申诉材料在周二前将会提交到相关部门,同时会向市政府有关部门责成主管部门主持召开全体业主大会(如官司需要有可能自行召开召开)全体业主决定小区的各种事项。
4.小区业主两会向市人大提出申请,要求进行人大监督。
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“未通过业主大会讨论即与物业公司签订物业服务,但合同签订以后,绝大多数业主并不否认该合同的效力。”我们业主都不懂得什么时候签订的合同,合同内容又是什么,怎么去否认啊!SQ的业委会和物业!!!
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支持人大监督重审。抽对我这个人大代表参加的话,我就喷死这几个腐败法官。
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作者: 切咧分子
支持人大监督重审。抽对我这个人大代表参加的话,我就喷死这几个腐败法官。
哈哈
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物业为何能继续履行服务1年6个月,从我14入住大地关于物业问题多次会议协调改善本小区的服务质量!这一年多时间物业管理服务未得到改善,一拖再拖!
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如果职能部门不指导,到时业主讲组织签名,物业肯定会出来阻挠,冲突是在所难免的。本人有信心,不止一半的人反对这家物业公司,到时希望法院会采纳,不要找理由否决了。
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楼上的,到现在你还执迷不悟,要是想赢官司,唯一方式就是红包要比对方的大,然后瑕疵两个字才会改变成过错,然后就改判。
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作者: 切咧分子
支持人大监督重审。抽对我这个人大代表参加的话,我就喷死这几个腐败法官。


牛!开心!

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交钱就是接受,就是没有异意?当年过彩村收费站,你问那些交费过克滴司机,有哪个是接受滴?没交钱就断水停电,看你交没交…
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作者: 市长的夫人
如果职能部门不指导,到时业主讲组织签名,物业肯定会出来阻挠,冲突是在所难免的。本人有信心,不止一半的人反对这家物业公司,到时希望法院会采纳,不要找理由否决了。
他们如何阻挠?
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召开业主大会,一切迎刃而解
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作者: 尾猫
交钱就是接受,就是没有异意?当年过彩村收费站,你问那些交费过克滴司机,有哪个是接受滴?没交钱就断水停电,看你交没交…


也是。就像上次我交了八百给鸡头,跟她约定好保证红花妹,最后她安排一个妹仔给我讲保证红花,我艹!干的时候松得13都开!而且半滴血都没见!你讲我恼火咩?最起码给我一个人造膜再偷偷滴点鸡血我也没有哏卵恼火啊!

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